Successieplanning

Hoe u de nabestaanden fiskaal vriendelijk met een onroerend vermogen opzadelt.

Roerende goederen zijn makkelijk buiten de nalatenschap te houden via de handgift, op voorwaarde dat die schenking tenminste drie jaar voor het overlijden doorgang vond.
Maar ook voor onroerende goederen bestaan voldoende legale middelen om ze op een fiscaal vriendelijke manier over te dragen naar de volgende generatie.

Eenheid van goederen

Door de inbreng van onroerende goederen in een patrimoniumvennootschap ontvangt men aandelen van de vennootschap.
De persoon in kwestie is dan niet langer eigenaar van de onroerende goederen.
De vennootschapsstruktuur maakt het mogelijk onroerend bezit te konverteren in aandelen (roerend bezit). Deze aandelen - voor zover aan toonder - kunnen net als andere roerende goederen vrij van schenkings- en successierechten worden overgedragen.

De patrimoniumvennootschap is voorts een geschikt instrument om de eenheid van het onroerend familiefortuin te behouden.
Als de onroerende goederen rechtstreeks deel uitmaken van de nalatenschap komen ze de erfgenamen toe in onverdeeldheid, en de wet stelt dat iedereen het recht heeft de onverdeeldheid te doen ophouden.
De versnippering van het familiaal vermogen is hiervan het gevolg.

Indien het patrimonium hoofdzakelijk bestaat uit één groot gebouw, leidt de eis om uit de onverdeeldheid te treden veelal tot de verkoop van dit gebouw.

Door de onroerende goederen in een vennootschap onder te brengen, blijven ze - na het overlijden van de ouders - eigendom van de vennootschap. De kinderen verkrijgen enkel aandelen, die ze onderling verdelen.

De patrimoniumvennootschap wordt vaak ingeschakeld bij een familiale opvolgingsregeling, waarbij men de bedrijfsgebouwen onderbrengt in een afzonderlijke vennootschap en de aandelen van deze vennootschap toewijst aan de niet-aktieve kinderen.
De kinderen die de bedrijfsactiviteit voortzetten verwerven de werkmaatschappij.

Maar deze afscheiding van de gebouwen in een patrimoniumvennootschap kan ook buiten elke opvolgingsregeling gebeuren. Louter met de bedoeling ze te onttrekken aan het ondernemingsrisico.

Nadelige effecten

Zijn er dan geen nadelen verbonden aan de patrimoniumvennootschap? Toch wel.

Vooreerst is er de meerwaardebelasting bij verkoop van een onroerend goed uit de vennootschap.
Deze belasting is meestal niet verschuldigd wanneer een onroerend goed door een particulier wordt verkocht.

Vervolgens krijgen de aandeelhouders na enige jaren het onprettige gevoel dat ze de (aangroeiende) likwiditeiten enkel uit de vennootschap kunnen halen als ze de fiskale reperkussies er bij nemen.
Men moet bovendien rekening houden met de oprichtingskosten van de vennootschap, de registratierechten op de inbreng en de kosten verbonden aan het voeren van een boekhouding.

De eventuele nadelige effekten op lange termijn worden vaak "vergeten".
We denken konkreet aan een latere verkoop van de patrimoniumvennootschap of aan het feit dat de kinderen noodgedwongen moeten overeenkomen. Beide aspecten vragen een woordje uitleg.

Willens nillens

De verkoop van een patrimoniumvennootschap is moeilijker dan de rechtstreekse verkoop van een onroerend goed.
De koper van aandelen van een patrimoniumvennootschap verwerft een "pakket", dat naast het gebouw misschien nog andere bestanddelen bevat die hij willens nillens moet overnemen.

Hij kan evenmin afschrijven op basis van de prijs betaald voor de aandelen.

Hij vervolgt gewoon de gestarte afschrijvingen in de vennootschap, ook al overtreft de aandelenprijs in hoge mate de boekhoudkundige waarde van de vennootschap.
Dit is niet het geval als men rechtstreeks een onroerend goed koopt: de werkelijk betaalde prijs kan dan volledig afgeschreven worden (zo de aankoop geschiedt door een vennootschap of door een partikulier met beroepsdoeleinden).

De aandelentransaktie is nochtans biezonder interessant voor de verkoper, vermits de meerwaarde op de aandelen niet belast wordt.
Normaliter zijn deze fiskale implicaties een belangrijk punt tijdens de onderhandelingen over de prijs, waardoor voor de aandelen wel eens minder wordt geboden dan de marktwaarde van een onroerend goed uit de vennootschap.

Rechtsmisbruik

Bij de verkoop van een patrimoniumvennootschap dient tevens rekening gehouden met de nieuwe bepalingen inzake rechtsmisbruik.
Stel dat men ineens alle aandelen van een vennootschap met overwegend onroerende goederen verkoopt.
Daaruit kan de fiscus - peilend naar de werkelijke bedoelingen van de partijen - concluderen dat de transaktie in feite de overdracht van onroerend goed maskeert.
In het slechtste geval riskeert de verkoper - behoudens het registratierecht van 12,5% - een boete gelijk aan 25% van de waarde van het onroerend goed.

De kans dat de fiskus deze stelling verdedigt, is vooral reëel als de vennootschap in kwestie uitsluitend eigenaar is van één onroerend goed en geen andere activiteit (meer) ontplooit.

Onenigheden

Als men meer dan één kind heeft, is de oprichting van een patrimoniumvennootschap ook op een ander domein voor diskussie vatbaar.
De kinderen erven geen onroerend goed, maar aandelen.
Ze zullen steeds overleg moeten plegen, want elk kind afzonderlijk mankeert de meerderheid van de aandelen, die nodig is om een beslissing te nemen.

Een goed verstandhouding onder de kinderen is dus een noodzakelijke voorwaarde voor een vlotte bestuurbaarheid en een behoorlijke werking van de vennootschap.
Tegengestelde belangen kunnen de eensgezindheid op de proef stellen.

Rechtstreekse schenkingen van onroerende goederen aan de kinderen met een tussenperiode van 3 jaar vormen dan ook een te overwegen alternatief voor de patrimoniumvennootschap.

Laagste schijven

Anders dan bij de successierechten kan bij de schenkingsrechten de progressiviteit van de rechten doorbroken worden.
Inderdaad, de schenkingsrechten zullen telkens opnieuw berekend worden vanaf de laagste schijven, indien tussen twee schenkingen minstens 3 jaar ligt.
Wel zal men bij vererving de successierechten per erfgenaam berekenen op de som van de nettowaarden van de goederen die deze erfgenaam verkrijgt.

De belastingtarieven bij vererving tussen afstammelingen en echtgenoten in het Vlaams Gewest bedragen

SUCCESSIERECHTEN (Vlaams Gewest) in rechte lijn (grootouders, ouders, kinderen), tussen echtgenoten, en (sedert 1/1/2001) tussen ("officieel") samenwonenden
Schijf	Tarief
tot 2 miljoen	3%
van 2 miljoen tot 10 miljoen	9%
boven de 10 miljoen	27%

De belastingtarieven bij SCHENKING tussen afstammelingen en echtgenoten bedragen :

Voorbeeld

Door de overdracht van de goederen te spreiden over meerdere schenkingen met telkens een wachtperiode van minstens drie jaar, zal de progressiviteit vermeden worden.

We geven een voorbeeld.
Voor een erfenis van 20 miljoen frank per erfgenaam (in de rechte lijn of tussen echtgenoten) bedraagt de verschuldigde belasting 3.480.000 frank per erfgenaam.
Als die 20 miljoen frank wordt overgedragen via 5 schenkingen van telkens 4 miljoen frank met een tussen periode van 3 jaar, bedraagt de totale belasting slechts 1.125.000 frank (=5 maal een bedrag van 225.000 frank).

Behoort deze 20 miljoen tot het gemeenschappelijke vermogen van de ouders, dan belopen de schenkingsrechten slechts 850.000 frank. Dit doordat elke schenking van 4 miljoen frank juridisch gezien een schenking is van 2 miljoen frank van vader en 2 miljoen frank van moeder. De schenkingsrechten op 2 miljoen frank bedragen 85.000 frank.

Grond en woning

Het verdient aanbeveling de techniek van de periodieke schenkingen vooral te gebruiken voor gronden en woningen.
Gronden worden best zoveel mogelijk buiten de vennootschap gehouden.
Ze zijn immers niet afschrijfbaar.
Bovendien zullen ze in normale omstandigheden alleen maar in waarde stijgen, wat aanleiding zal geven tot een meerwaardebelasting bij de onttrekking ervan aan de vennootschap.

Ook voor woningen werd de patrimoniumvennootschap door de wetswijziging van maart ‘94 minder aantrekkelijk: het inbrengrecht is verhoogd van 0,5% tot 12,5%. Voor bedrijfsgebouwen (inbrengrecht is 0,5%) kan men de patrimoniumvennootschap voluit blijven aanprijzen.

Voorbehoud van vruchtgebruik

Zelfs al is in het kader van successieplanning de periodieke schenking fiskaal interessant, men kan zich voorstellen dat de ouders niet voortijdig afstand willen doen van hun eigendom.

Een mogelijke oplossing: de ouders schenken hun onroerende goederen met voorbehoud van vruchtgebruik.
De kinderen verwerven dan alleen de blote eigendom, het vruchtgebruik blijft bij de ouders.
Op die manier maken de ouders aanspraak op alle opbrengsten van de geschonken goederen.
Bij overlijden van de ouders worden de kinderen volle eigenaars van rechtswege (automatisch), d.w.z. zonder de noodzaak van enige wilsuiting of overeenkomst.

Successierechten zijn niet meer verschuldigd doordat reeds in een vroeger stadium schenkingsrechten werden betaald.
Deze rechten zijn overigens dezelfde voor schenkingen van de volle eigendom en schenkingen waarvan het vruchtgebruik wordt voorbehouden.
Bij een schenking van de blote eigendom zijn dus de schenkingsrechten verschuldigd op de waarde van de volle eigendom.

Medeëigendom

Een fiskaal voordelige overdracht van onroerend goed naar de volgende generatie kan nog op een andere wijze gerealizeerd worden.
Met name via de rechtsfiguur "onverdeelde eigendom".
Als de ouders samen met de kinderen een onroerend goed aankopen, zijn ze stuk voor stuk onverdeelde medeëigenaars.
Ze kunnen overeenkomen dat enkel de ouders het beheer en de opbrengsten van de goederen toekomt, ook al zijn die slechts voor een beperkt percentage medeëigenaars.

Als de ouders nog tijdens hun leven afstand doen van hun onverdeeld aandeel, is op de waarde van dit deel slechts 1% registratierecht verschuldigd. Op voorwaarde dat dit gebeurt ten bezwarende titel (lees: tegen vergoeding).
Vindt deze afstand plaats naar aanleiding van hun overlijden, dan zal het onverdeeld aandeel tot de nalatenschap behoren.
Maar in het kader van de successieplanning kan men dit aandeel van de ouders beperkt houden, zonder dat dit hun recht om de goederen te beheren en de inkomsten ervan op te trekken hypothekeert.

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 15 januari 2001