Landpacht

1. Toepassingsgebied
2. Bewijs van de pacht
3. Duur
4. Opzegging door de verpachter (eigenaar)
5. Overlijden van verpachter of pachter
6. Pachtprijs en andere geldelijke lasten
7. Exploitatie van het gepachte goed
8. Onderpacht en pachtoverdracht
9. Plichten van de verpachter
10. Plichten van de pachter
11. Vergoedingen bij het einde van de pacht
12. Vervreemding van het pachtgoed en recht van voorkoop van de pachter
13. Bijkomende wetgevingen

Toepassingsgebied

Bedoeld wordt de huur van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, door de pachter hoofdzakelijk worden gebruikt in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw.
Onder "landbouwbedrijf" wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwprodukten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.
Dit betekent evenwel niet dat pachters exclusief landbouwers zijn, ook niet dat het om een hoofdberoep zou moeten gaan.
Iemand die toevallig een perceeltje grond bewerkt en de produkten hiervan voor persoonlijk gebruik oogst, valt niet onder de pachtwet.
Bedrijf duidt op een economische uitbating, veronderstelt een "geregelde" aktiviteit en de aanwezigheid van een minimum aan geëigend exploitatiematerieel.
Tevens worden een aantal andere specifieke gebruiksmogelijkheden uitgesloten, zoals bijvoorbeeld

• de pacht voor industriële vetmesterij onafhankelijk van een landbouwbedrijf;
• de cultuurcontracten;
• overeenkomsten met landbouwvennootschappen enz...

Onder cultuurcontract wordt verstaan het contract waarvan het voorwerp een gebruiksduur van minder dan één jaar in zich sluit en waardoor de exploitant van gronden en weiden, na de voorbereidings- en bemestingswerken te hebben uitgevoerd, het genot daarvan voor een bepaalde landbouwteelt aan een derde afstaat tegen betaling.

Bewijs van de pacht

Principe:
de pacht moet schriftelijk worden vastgesteld.
Bij onstentenis aan geschrift mag de exploitatie bewezen worden door alle middelen, inbegrepen getuigen en vermoedens.
Het geschrift kan onderhands of bij notariële akte worden opgemaakt.
In sommige gevallen is een notariële akte verplicht, bijvoorbeeld bij een eerste pachtperiode van meer dan negen jaar.
Daarenboven kan het bewijs door de pachter worden geleverd door voorlegging van een "bewijs van betaling".

Duur

Deze wordt vastgesteld door de partijen zonder dat deze duur korter mag zijn dan 9 jaar.
Bij gebrek aan geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende perioden van telkens negen jaar, zelfs indien de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan 9 jaar.
Daarnaast bestaat ook de loopbaanpacht: de verpachter verleent aan de pachter een vaste pacht tot zijn of haar 65 jaar, met een wettelijk minimum van 27 jaar.
Dus moet de pachter jonger dan 38 jaar zijn bij het aangaan van de pacht.
Deze pacht eindigt echter onvoorwaardelijk bij het bereiken van deze termijn, er is dus geen pachtvernieuwing mogelijk.
Gedurende deze loopbaanpacht is onderpacht en pachtoverdracht toegelaten binnen de termijn van de loopbaanpacht.
Eenzijdige opzegging gedurende deze periode is dan ook niet mogelijk.
Door deze formule wordt aan de pachter de zekerheid van een volledige beroepscarriere verleend, en anderzijds worden aan de verpachter bepaalde voordelen geboden inzake pachtprijs en inkomstenbelastingen.
Enkel de onroerende voorheffing is verschuldigd; voor de rest zijn de inkomsten van deze pacht niet belastbaar.

Opzegging door de verpachter (eigenaar)

De wet voorziet eigenlijk drie verschillende tijdstippen waarop opzegging door de verpachter kan gebeuren, en dit naargelang het motief of de aard van het goed:

I. Op ieder ogenblik:

• gronden die, wegens hun ligging ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst, zonder dat er wegeniswerken dienen te worden uitgevoerd, beschouwd worden als bouw- of industriegrond;
• gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegeniswerken uitgevoerd dienen te worden, als bouwgrond moeten worden beschouwd;
• grond die aan het woonhuis van de verpachter aansluit en niet groter is dan 20 are en die zal worden aangewend voor gezinsdoeleinden.

II. bij het verstrijken van elke pachtperiode:

• eigen gebruik, dit is persoonlijke en werkelijke exploitatie gedurende minimum 9 jaar (vooropzeggingstermijn = 2 tot 4 jaar)
• waardevermindering van het goed door slecht onderhoud of ernstige nalatigheid vanwege de pachter.

III. gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes,

met uitsluiting van de eerste en tweede pachtperiode:

• eigen gebruik (vooropzeg = 3 tot 4 jaar)

De opzegging bij aangetekend schrijven moet, op straffe van nietigheid, de juiste redenen opgeven.
Ook moet daarin worden vermeld dat de verpachter, de geldigverklaring van de opzegging voor de vrederechter zal vorderen, indien de pachter hem binnen de 30 dagen na verzending van de opzeg, geen schriftelijke instemming heeft betekend.
Andere redenen van opzegging zijn:

• samenvoeging van percelen,
• ruil van percelen,
• verdeling van een verpacht bedrijf,
• grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter,
• zware beledigingen en veroordelingen.

Speciaal te vermelden is ook de opzegging aan een gepensioneerde pachter zonder opvolgers, voor eigen gebruik of om het goed te verpachten of te vervreemden aan een leefbaar bedrijf of een bedrijf dat het voorwerp uitmaakt van een ontwikkelingsplan.

Opzegging door de pachter

Ongeacht de duur en ondanks elke andersluidende overeenkomst, kan de pachter ten allen tijde een einde maken aan de pacht, mits opzegging tenminste één jaar vooraf.

Minnelijke beëindiging

Partijen kunnen steeds een einde aan de lopende pacht maken, op voorwaarde dat hun akkoord vastgesteld wordt bij notariële akte of bij een verklaring afgelegd voor de Vrederechter.
Er dient opgemerkt dat bij niet naleven van de termijnen en voorwaarden van opzegging de benadeelde pachter zich kan voorzien in terugkeer op het pacht goed of/en in schadevergoeding.

Overlijden van verpachter of pachter

Deze voorvallen maken geen einde aan de pacht.
De verpachter kan echter wel onder bepaalde voorwaarden aan de erfgenamen van de pachter opzegging geven, nl.

• indien deze mogelijkheid uitdrukkelijk is voorzien in de overeenkomst,
• indien de erfgerechtigden van de pachter niet de bevoorrechte personen zijn in de wet aangegeven.

In dat geval dient hij zijn opzegging te geven binnen het jaar na het overlijden.

Anderzijds hebben de erfgenamen van de pachter zelf het recht om binnen het jaar na het overlijden de pacht op te zeggen of het recht om de voortzetting van de pacht te vragen.
Indien verschillende erfgenamen de pacht willen voortzetten, voorziet de wet in een rangorde van voorkeur en dit onder controle van de vrederechter.
Ingeval van overlijden kunnen de bevoorrechte erfopvolgers zelf de pachtvernieuwing vragen aan de verpachter.

Pachtprijs en andere geldelijke lasten

1. Bij het verstrijken van elke driejarige periode kunnen de partijen bij de Vrederechter de herziening vorderen van de pachtprijs, op grond van de rentabiliteit van het pachtgoed.
2. Alle bedingen waarbij de pachter verplicht zou worden tot het dragen van belastingen, taksen of andere lasten die door de verpachter verschuldigd zijn, worden als niet-bestaande beschouwd.
3. De verpachter is verplicht aan de pachter een kwijtschrift af te geven voor de ontvangen pachtprijs en er de werkelijk betaalde som op te vermelden.
   Het bewijs van betaling van de pachtsom evenals het bewijs van het bedrag ervan kan geleverd worden door alle rechtsmiddelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.
4. De pachter kan ook de pachtprijs betalen per postassignatie, postcheck op naam, postwissel of door overschrijving of storting.
   Dit geldt als bewijs van betaling, tenzij de verpachter ze zou betwisten.
5. De pachtprijs is wettelijk beperkt: als basis wordt genomen het kadastraal inkomen van de verpachte gronden en de gebouwen, en dit wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt, die wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad en verschilt naargelang de streek.
   Deze coëfficiënten zijn verschillend voor gronden en voor gebouwen, en zijn vastgesteld door de pachtprijzencommissie.
   De pachter kan, onder bepaalde voorwaarden, een vermindering van de pachtprijs bekomen indien de oogst mislukt of vernield is.
   Er is ook voorzien dat zowel verpachter als pachter een herziening van de pacht kunnen aanvragen (dit alles evenwel binnen de grenzen van de wettelijke maximum-prijzen).
6. De pachtprijs is een essentieel element voor het bestaan van pacht: indien er gratis gebruik is, dan is er van pacht geen sprake en valt men dus niet onder zijn strenge wettelijke bepalingen.
   De pachtprijs kan worden uitgedrukt in geld, maar ook in landbouwprodukten of met een verwijzing naar de prijs van landbouwprodukten.
   Het is de verpachter die moet bewijzen dat er geen pachtprijs werd betaald.

Exploitatie van het gepachte goed

1. Alle bedingen die de vrijheid van de pachter omtrent de wijze van bebouwing van de gepachte grond of omtrent de beschikking over de produkten van de hoeve beperken, worden voor niet-bestaande gehouden.
   Zijn daarentegen wel geldige bedingen: de teruggave van het goed in een staat van wisselbouw, vruchtbaarheid en zuiverheid, gelijkwaardig aan de oorspronkelijke toestand bij ingenottreding en deze tot handhaving van hagen, wegen, struikgewas en bomen.
2. De pachter heeft het recht om alle gebouwen op te richten, mits hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt.
   Hij mag alle werken uitvoeren die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of dienstig zijn voor de exploitatie ervan en die stroken met de bestemming.
3. Bij het einde van de pacht heeft de pachter die de kosten van de gebouwen en werken heeft gedragen, recht op vergoeding, gelijk aan de waardevermeerdering welke het goed daardoor heeft verkregen.
   Twee gevallen dienen te worden onderscheiden:
   • uitvoering gebouwen/werken met toelating van de eigenaar: de vergoeding mag niet lager zijn dan de door de pachter gedragen kosten, in zoverre ze niet zijn afgeschreven; deze afschrijving wordt forfaitair bepaald op 4% per jaar.
   • uitvoering gebouwen/werken zonder toelating van de eigenaar: de vergoeding mag niet hoger zijn dan hetgeen de pachter tijdens de laatste 5 jaren in het geheel aan pacht heeft betaald voor al de goederen die hij van dezelfde eigenaar in pacht had.

   
   De verpachter moet in elke akte van vervreemding van het verpachte goed, en na eventuele ondervraging van de pachter, alle werken vermelden die de pachter heeft uitgevoerd alsook, desgevallend, de toestemming of de machtiging van de vrederechter krachtens dewelke ze werden verricht.

4. Indien de verpachter de kosten draagt van de gebouwen en werken die met toestemming van de pachter zijn uitgevoerd, kan de pachtprijs zodanig worden verhoogd als door partijen wordt overeengekomen of door de rechter wordt bepaald.
5. Voor aanplantingen gedaan door de pachter geldt een speciale regeling.
6. Indien de pachter een andere bestemming geeft aan het gepachte goed of het niet behoorlijk uitbaat en hierdoor schade ontstaat voor de verpachter, kan deze de pachtovereenkomst doen ontbinden en schadevergoeding eisen vanwege de pachter.

Onderpacht en pachtoverdracht

1. Onderpacht of pachtoverdracht

van het geheel of een deel der verpachte goederen is in principe slechts mogelijk mits schriftelijke en voorafgaandelijke toestemming van de verpachter.

2. Onderpacht

De pachter kan zonder de toestemming van de verpachter het gehele pachtgoed in onderpacht geven aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen, of aan die van zijn echtgenoot, evenals aan de echtgenoten van voornoemde afstammelingen of aangenomen kinderen.
De duur van de onderpacht kan de duur van de hoofdpacht niet overschrijden.

3. Pachtoverdracht

De pachter kan zonder toestemming van de verpachter zijn pacht geheel overdragen aan dezelfde personen als die vernoemd onder 2.
De overnemer treedt in al de rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijft met hem hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit zijn pacht zijn ontstaan.
Wanneer de pachter of zijn rechtverkrijger binnen de 3 maand na de ingenottreding door overname aan de verpachter kennis geeft bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot van de pachtoverdracht dan ontstaat hierdoor pachtvernieuwing ten voordele van de overnemer(s), die enkel de sub 2 vermelde personen kunnen zijn en met handhaving van alle vroegere pachtvoorwaarden.
Dit heeft dus tot gevolg dat een nieuwe eerste pachtperiode ingaat van 9 jaar welke aanvangt op de verjaardatum van de ingenottreding van de overdrager en volgend op de kennisgeving.
Dan ook is de overdrager ontslaan van alle uit de pacht voortvloeiende verplichtingen ontstaan na de kennisgeving.
De verpachter kan tegen dergelijke pachtoverdracht verzet aantekenen door dagvaarding voor de vrederechter van de vroegere en nieuwe pachter(s), binnen 3 maanden na voormelde kennisgeving op basis van ernstige redenen, beperkend opgesomd in de wet.
Als voornaamste redenen worden vermeld: voornemen van de verpachter om het goed zelf te exploiteren.

Plichten van de verpachter

1. Hij moet het pachtgoed afleveren in goede staat van onderhoud, zodat de exploitatie door de pachter onmiddellijk mogelijk is.
   Evenwel is het jacht- en visrecht niet begrepen in de pacht (tenzij anders overeengekomen): de verpachter kan deze rechten verder blijven verhuren of zelf uitoefenen, alles evenwel onder toepassing van de specifieke wetgevingen hieromtrent.
2. Hij moet de overeengekomen oppervlakte ter beschikking stellen, anders loopt hij het risico van pachtprijsaanpassing, en zelfs eis tot ontbinding van de pacht.
3. Hij moet het pachtgoed in stand houden en de grote herstellingen uitvoeren.
   Hij moet de pachter vrijwaren tegen gebreken van het pachtgoed die het normale gebruik ervan onmogelijk maken, en tegen stoornis.

Plichten van de pachter

1. de pachtprijs tijdig betalen.
2. het pachtgoed uitbaten in alle vrijheid.
3. de teruggave van het pachtgoed bij het einde van de pacht.
4. uitvoeren van de nodige huurherstellingen (onderhoud van gebouwen, grachten zuiver houden) en het herstellen van beschadigingen en verliezen.

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000