Het recht van erfpacht is het recht om het volle genot te hebben
van een onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort, gedurende
een periode van minimaal 27 jaar tot maximaal 99 jaar.
De persoon (of vennootschap), die dit recht verleent, noemt de
eigenaar.
De persoon (of vennootschap), die het recht krijgt, noemt de
erfpachter.
Het recht van erfpacht heeft drie essentiële kenmerken:
Rechten
Verplichtingen
Als de erfpacht eindigt, moet er een regeling
getroffen worden voor de door de erfpachter opgerichte
gebouwen en beplantingen.
Er is een onderscheid, naargelang de erfpachter contractueel al dan
niet verplicht was gebouwen op te richten.
In de erfpachtovereenkomst hebben de eigenaar en de erfpachter steeds de mogelijkheid een andere regeling, dan deze voorzien door de wet, aan te nemen.
De vestiging van een recht van erfpacht staat gelijk met een
huurovereenkomst.
Een registratierecht van 0,2% is verschuldigd op het samengevoegde
bedrag van de vergoedingen plus lasten, die de erfpachter zijn
opgelegd.
Voorbeeld:
een erfpacht wordt gevestigd voor twee en vijftig jaar, met een canon
van dertig duizend frank per jaar: er is 0,2% op (30.000 x 52) of
3.120 frank registratierecht verschuldigd.
* voor het belastbaar tijdperk van de vestiging van het recht van erfpacht:
* voor elk belastbaar tijdperk tijdens de duur van het recht van erfpacht:
Indien de erfpachter gedurende een belastbaar tijdperk inkomsten
ontvangt uit het in erfpacht genomen onroerend goed, bijvoorbeeld
door verhuring, dan zal hij belast worden op het geïndexeerd
kadastraal inkomen (K.I.) van het onroerend goed.
Indien de erfpachter het onroerend goed verhuurt aan een handelaar,
die het bedrijfsmatig gebruikt, wordt voormelde geïndexeerd K.I.
verhoogd met het huurexcedent.
Opmerking: in de personenbelasting wordt een huurexcendent toegevoegd
in de belastbare grondslag, ingeval een onroerend goed verhuurd wordt
voor beroepswerkzaamheden .
Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of
beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een periode van
maximaal 50 jaar.
De persoon, die dit recht verleent, is de
opstalgever en blijft steeds eigenaar van de
grond.
De persoon (of de vennootschap), die het recht verkrijgt, noemt de
opstalhouder.
De eigendom van de grond wordt gesplitst van de eigendom van de
gebouwen of opstallen = een horizontale splitsing van de
eigendom.
Het recht van opstal heeft twee essentiële kenmerken:
Rechten
Verplichtingen
Bij het einde van het recht van opstal zullen de gebouwen en
beplantingen, die de opstalhouder opgericht heeft, steeds moeten
vergoed worden door de grondeigenaar, behalve als dit anders is
overeengekomen in het contract.
De grondeigenaar wordt dus niet automatisch eigenaar van de door de
opstalhouder opgerichte gebouwen.
Een eigenaar bezit een perceel bouwgrond, geschikt voor
appartementsgebouw.
De grondeigenaar verleent een recht van opstal aan een bouwpromotor,
die er een appartementsgebouw opricht binnen de drie jaar.
De gerealiseerde appartementen zullen door de promotor, samen met de
delen in de grond van de eigenaar, worden verkocht.
Het recht van opstal neemt een einde, indien alle appartementen
verkocht zijn.
De grondeigenaar kan genieten van de meerwaarde, welke zijn grond
verkregen heeft, door het oprichten van het appartementsgebouw en
wordt verder niet belast op die meerwaarde.
De vestiging van een recht van opstal staat gelijk met een
huurovereenkomst.
Een registratierecht van 0,2% is
verschuldigd op het samengevoegde bedrag van de vergoedingen plus
lasten, die de opstalhouder zijn opgelegd.
Voorbeeld:
een recht van opstal wordt gevestigd voor 12 jaar, met een cijns (=
jaarlijkse vergoeding) van honderdduizend frank per jaar: er is 0,2%
van (100.000 x 12) of 2.400 frank registratierecht verschuldigd.
Wij bespreken het meest voorkomende geval:
De fiscale behandeling hangt af van de wijze waarop de
vergoedingen in de overeenkomst van de vestiging van het recht van
opstal werden bepaald:
Ingevolge de vestiging van het recht van opstal, wordt aan de
gebouwen een afzonderlijk K.I toegekend gekregen door de diensten van
het Kadaster.
De belastbare grondslag is het geïndexeerd K.I. van het gebouw,
eventueel verhoogd met het huurexcedent.
Opmerking:
in de personenbelasting wordt een huurexcendent toegevoegd aan de
belastbare grondslag, ingeval een onroerend goed verhuurd wordt voor
beroepswerkzaamheden. Recht van natrekking
Het recht van natrekking is een recht, waardoor de vruchten van roerende goederen, en de gebouwen en beplantingen op onroerende goederen vermoed worden aan dezelfde eigenaar toe te behoren.
Bijvoorbeeld:
Piet bezit een kasbon. De coupons, nl. de vruchten van deze roerende
waarden, zijn zijn eigendom. De coupon is de bijzaak en volgt de
kasbon, de hoofdzaak.
Bijvoorbeeld:
Carine heeft een perceel bouwgrond gekocht en laat er een bungalow op
bouwen.
Carine wordt vermoed eigenares te zijn van de bungalow, de bijzaak,
die de bouwgrond, de hoofdzaak volgt.
In de notariële praktijk wordt men geconfronteerd met het
recht van natrekking op onroerende goederen.
Als woonhuizen, garages, appartementen en magazijnen gebouwd worden,
dan behoren deze toe aan de eigenaar(s) van de grond.
Het Burgerlijk Recht schept hier een vermoeden: de eigenaar van de
grond wordt vermoed de eigenaar te zijn van de gebouwen.
Aangezien het recht van natrekking een vermoeden is, kan er afstand van gedaan worden, door de eigenaar(s), in wiens voordeel het speelt = verzaking
Bijvoorbeeld:
Jonggehuwden wensen te bouwen op een perceel grond, dat de vrouw als
schenking kreeg van haar ouders.
De bouwgrond is dus een eigen goed van de vrouw.
Nu wensen de echtgenoten een woonhuis te laten bouwen met
gemeenschappelijke gelden.
Men zou kunnen denken dat de oplossing er in
bestaat, dat de vrouw verzaakt aan het recht van natrekking van het
woonhuis (de bijzaak) naar de bouwgrond (de hoofdzaak), zodat man en
vrouw het gebouw in gemeenschappelijke eigendom hebben en de vrouw
eigenares blijft van de grond.
Deze constructie is niet aan te raden.
Onze hoogste rechtsinstantie, het Hof van Cassatie, heeft op 19 mei
1988 beslist dat het verlenen van een verzaking aan het recht
van natrekking gelijk staat met een
recht van opstal.
Bijgevolg zullen de echtgenoten slechts maximaal 50 jaar eigenaars
van het gebouw (de opstal) kunnen zijn en zal de vrouw na 50 jaar
automatisch eigenares zijn van grond én gebouw. De meest
rechtszekere oplossing is een wijziging van huwelijkskontrakt,
waarbij de vrouw haar bouwgrond in de huwgemeenschap inbrengt
(aangevuld met diverse modaliteiten ingeval van echtscheiding).
Man én vrouw zullen dan ook eigenaars zijn van het gebouw
ingevolge het recht van natrekking.
eenzelfde behandeling als het recht van opstal.
notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL:
http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000
