Sedert 1 januari 1997 is de belasting op de meerwaarde op gronden uitgebreid tot gebouwen.

Als u als particulier grond verkoopt wordt u op de meerwaarde belast tegen een tarief van 33 % als de verkoop gebeurt binnen vijf jaar na verwerving.

Voor een verkoop tussen het vijfde en achtste jaar geldt een tarief van 16,5 %.

Geïnspireerd door deze al ruim 20 jaar oude meerwaardebelasting op de herverkoop van onbebouwde gronden werd een gelijkaardig systeem ingevoerd voor alle andere vormen van vastgoed.

Opgelet: er is geen meerwaardebelasting verschuldigd voor de eigen gezinswoning, ook niet als u ze verkoopt binnen een periode van vijf jaar met een meerwaarde. De meerwaardebelasting geldt ook niet bij onteigeningen en bij de verkoop van onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen.

De meerwaardebelasting geldt in twee situaties:

1. bij de zogenaamde overdracht onder bezwarende titel (verkoop, ruil, inbreng in een vennootschap), en
2. bij de overdracht van een zakelijk recht (vruchtgebruik).

De meerwaardebelasting bij de verkoop van gebouwen is verschuldigd in de volgende gevallen:

• als u het gebouw binnen vijf jaar na de aankoop weer verkoopt;
• u kreeg het gebouw als een schenking. U moet een meerwaardebelasting betalen als u het opnieuw verkoopt binnen drie jaar na schenking of binnen vijf jaar nadat de schenker het heeft gekocht. Als één van de twee termijnen voorbij is, speelt de andere geen rol meer. Dat wil zeggen dat u, als u na meer dan drie jaar de eigendom weer verkoopt, u geen meerwaardebelasting moet betalen, zelfs niet als het op dat ogenblik minder dan vijf jaar geleden is dat de schenker het huis kocht. Omgekeerd geldt hetzelfde: als iemand u een huis schenkt dat hij meer dan vijf jaar geleden verworven heeft, mag u het onmiddellijk weer verkopen zonder meerwaardebelasting;
• bij de bouw van een huis. In dat geval moet u meerwaardebelasting betalen als is voldaan aan de volgende voorwaarden: u heeft de bouwgrond zelf gekocht of gekregen als schenking; de bouwwerken zijn begonnen binnen vijf jaar na de datum waarop u of de schenker de grond onder bezwarende titel verkregen hebt; u verkoopt uw woning binnen vijf jaar na de eerste ingebruikname of verhuring.

BEREKENING MEERWAARDE OP WONINGEN

Op de gerealiseerde meerwaarde moet u 16,5 procent belasting betalen.

Hoe wordt de meerwaarde berekend?

Hier onderscheiden we twee sommen:

• de verwervingsprijs (wat u eertijds hebt uitgegeven om het goed te verwerven)

en

• de verkoopprijs (wat u er nu voor krijgt bij de verkoop).

In sommige gevallen wordt geen rekening gehouden met de effectieve verkoopprijs, maar wel met de waarde die als basis diende voor de berekening van de registratierechten of de BTW.
Dit is met name het geval wanneer deze basis hoger is dan de verkoopprijs, bijvoorbeeld als de verkoopwaarde hoger ligt dan de prijs die vermeld is in de notariële akte.

Let wel: u mag altijd de kosten voor de verkoop (makelaar, publiciteit...) in mindering brengen.

Als de som die u eertijds voor de woning hebt uitgegeven lager ligt dan de toenmalige grondslag voor de heffing van registratierechten of BTW, komt opnieuw deze basis in aanmerking voor het berekenen van de meerwaarde. Bij deze som mag u wel de effectieve kosten van aankoop tellen (registratierechten, notaris, makelaar...). In plaats van deze daadwerkelijke kosten kunt u ook kiezen voor een forfaitair kostenpercentage van 25 procent. Bovendien mag u de verwervingsprijs nog eens verhogen met 5 procent per volledig jaar, dat verlopen is sinds u de woning verworven heeft. Als u de woning zelf heeft gebouwd, geldt deze verhoging met 5 procent vanaf de eerste ingebruikname.

Verder mag u ook alle kosten van werken, uitgevoerd door een geregistreerd aannemer, in mindering brengen van de belastbare meerwaarde.

BEREKENING MEERWAARDE OP BOUWGRONDEN

Hoe gebeurt de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van onbebouwde gronden?

Basis is hier de verkoopprijs of, als die hoger ligt, de maatstaf van heffing van het registratierecht minus de volgende sommen:

(1) de uitgaven of lasten wegens de verkoop;

(2) de maatstaf van heffing van het registratierecht bij het verkrijgen;

(3) de kosten voor het verkrijgen of de overgang (notaris, makelaar, meting, schatting, registratierechten, aktekosten) plus soms de uitgaven voor afsluitingen, aanplantingen, draineringen, onderhoud, verkaveling, bestrating, riolering, elektriciteit, voor zover die minstens 25 procent van (2) bedragen.

Voor elk volledig jaar dat is verstreken sinds de datum van verkrijging mag u nog eens 5 procent van de som (1) + (3) aftrekken.

Hoeveel eist de fiscus nu voor zich? Op het totaal, dat u hierboven heeft berekend, betaalt u 33 procent als de vervreemding gebeurt binnen vijf jaar na aankoop van de grond. Als de vervreemding tussen vijf en acht jaar na de verkrijging plaatsvindt, bedraagt de aanslagvoet 16,5 procent.

---

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000

---