|
|
|
|
De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de
renovatiecontracten beter omschreven.
De huurwet voorziet in een bepaald aantal verplichtende en strikte
bepalingen betreffende enerzijds de duur van de huurovereenkomsten,
de mogelijkheden om deze te beëindigen en anderzijds betreffende
de staat waarin het gehuurde goed moet worden gesteld.
Nochtans aanvaarden huurders dikwijls - of verlangen zij - om zelf,
in het goed dat ze bewonen, een zeker aantal veranderingen aan te
brengen, werken uit te voeren (kleine of grote) die niet alleen hun
levensomgeving verbeteren, maar ook de staat van de woning in het
algemeen ten goede komen.
De huurwet heeft dit initiatief willen aanmoedigen.
1. De partijen moeten de renovatieovereenkomst schriftelijk sluiten
en zo duidelijk mogelijk bepalen:
• welke de werken zijn die de huurder zal uitvoeren en de termijn die hij hiervoor zal nodig hebben;
• welke de tegenprestatie zal zijn waartoe de verhuurder zich verbindt, evenals de duur van deze verbintenis die niet noodzakelijk gebonden is aan de termijn die nodig is voor het uitvoeren van de werken.
2. De wet staat zelfs bij het sluiten van zulke huurovereenkomst een afwijking toe aan de regel die de naleving van de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid oplegt, maar slechts onder 5 cumulatieve voorwaarden:
- de geplande werken moeten minstens tot doel hebben de onvolkomenheden van de woning op dit vlak te verhelpen;
- de renovatiewerken moeten precies omschreven zijn;
- de aanvang voor de werken moet binnen een redelijk tijdstip zijn bepaald;
- er mag geen huur worden gevraagd tijdens de termijn die overeengekomen is om de renovatiewerken uit te voeren;
- de termijn moet redelijkerwijs voldoende zijn om die werken uit te voeren.
Voorbeeld: Het gehuurde goed beschikt niet over stromend water
maar de huurder verbindt zich ertoe om de nodige werken uit te voeren
om dit te installeren.
Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomst met renovatie
uitsluitend voor de verwezenlijking van deze "elementaire" werken kan
beoogd worden.
Deze huurovereenkomst kan ook gesloten worden met het oog op het
uitvoeren van werken ter vergroting, verfraaiing of verbetering van
het comfort welke niet strikt noodzakelijk zijn.
3. Ook bepaalt de wet dat de werken die de huurder zal uitvoeren in
het kader van "een huurovereenkomst met renovatie" een tegenprestatie
van de verhuurder zullen meebrengen.
Deze tegenprestatie kan bestaan uit:
• ofwel een vermindering of kwijtschelding van de huurprijs,
• ofwel ziet de verhuurder af van het recht om een herziening
van de huurprijs te vragen,
• ofwel verbindt de verhuurder zich ertoe om de huurovereenkomst
niet te beëindigen (om welke reden ook met inbegrip van de
persoonlijke betrekking van het goed), en dit gedurende een periode
die in het contract bepaald moet zijn en die langer of korter dan 9
jaar kan zijn volgens de omvang van de geplande werken.
Na het uitvoeren van de werken wordt op verzoek van de meest gerede
partij overgegaan tot de oplevering en dit in aanwezigheid van de
huurder en verhuurder.
De nieuwe bepalingen zijn van toepassing op de renovatiecontracten
gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.
Interessant artikel verschenen in De Standaard van auteur Jan Roodhooft:
"Verbouwen voor een ander
Als huurder van een woning of appartement wil u bepaalde verbeteringswerken aan
de gehuurde woonst doen. U wil bijvoorbeeld een nieuwe vloerbekleding leggen in
de woonkamer, een ingemaakte kast laten plaatsen of de oude badkamer laten
vervangen door een nieuwe. Maar mag u zulke werken wel uitvoeren zonder
toestemming van de verhuurder? En wat als de huurovereenkomst enkele jaren
nadien een einde neemt? Moet de verhuurder u in dat geval vergoeden voor de op
uw kosten uitgevoerde verbeteringswerken?
Om een antwoord te weten op al deze vragen, dient u er in eerste instantie de
huurovereenkomst hebt op na te slaan. En te kijken of daarin al dan niet een
regeling is getroffen voor verbouwings- en verbeteringswerken.
Huurder en verhuurder zijn immers volledig vrij om een dergelijke regeling uit
te werken. In heel wat huurcontracten wordt dat ook effectief gedaan. De
bepalingen die in de praktijk hieromtrent in huurovereenkomsten worden
opgenomen, zijn trouwens heel uiteenlopend. Ze verschillen van contract tot
contract. Zo kunnen bijvoorbeeld alle mogelijke verbouwings- en
veranderingswerken worden verboden, of kunnen de aard en de omvang van de
toegelaten werken worden omschreven. Ook de vergoedingsregeling bij het einde
van de huur kan in de overeenkomst worden vastgelegd.
Wenst u in de nabije toekomst een huurovereenkomst af te sluiten, dan is het
zeker aangewezen de verhuurder te vragen hiervoor een regeling in het contract
te treffen. Zodat u tenminste weet waar u aan toe bent. Het is dan wel
belangrijk dat u de clausule in de huurovereenkomst terzake klaar en duidelijk
formuleert. U neemt best expliciet op welke werken toegelaten zijn en welke
niet, voor welke werken de toestemming van de verhuurder moet worden gevraagd
(en op welke wijze), en wat er dient te gebeuren bij het einde van de
huurovereenkomst. Is uw overeenkomst op dit vlak niet duidelijk, dan zal dit
wellicht leiden tot discussies. In het slechtste geval zal de rechtbank moeten
trachten uit te vissen wat de gezamenlijke bedoeling was van de partijen.
En wat als er niets bepaald is in de huurovereenkomst? In dat geval geldt als
beginsel dat u als huurder het recht hebt die werken uit te voeren die u
toelaten ten volle te genieten van het gehuurde goed. De structuur van de woning
of appartement mag u echter niet wijzigen (u mag bijvoorbeeld geen muren
verwijderen). Een badkamer of een ingemaakte kast installeren en vloerbekleding
veranderen, is integendeel normaal wel mogelijk. Gaat het om werken die de
structuur van de woning wijzigen, dan is het noodzakelijk eerst de toestemming
van de verhuurder te bekomen.
En wat dient er -- als er in de huurovereenkomst niets is bepaald -- te gebeuren
bij het einde van de huur? Hier dient een onderscheid te worden gemaakt tussen
de veranderingen die wél, en degene die niét ongedaan kunnen worden gemaakt.
Voor de verbeteringen of aanpassingen die u aanbracht en die niet kunnen worden
weggehaald -- of die enkel kunnen worden weggehaald met beschadiging -- geldt in
beginsel dat u ze niet mag wegnemen én dat u geen recht hebt op vergoeding.
Sommige rechters durven dit echter te nuanceren. Voor wat noodzakelijke of echt
nuttige uitgaven betreft, kennen zij de huurder toch een vergoeding toe. Voor
luxe-uitgaven zal echter sowieso geen vergoeding worden toegekend. Als huurder
neemt u dus beter geen enkel risico en spreekt u op voorhand met de verhuurder
af welke vergoeding deze u zal betalen bij het einde van de huur. Kwestie van
latere onaangename verrassingen te vermijden.
Wat zonder beschadigingen kan worden verwijderd, mag u wegnemen. De verhuurder
kan wel eisen dat u de eventueel bij het wegnemen veroorzaakte schade vergoedt.
Breekt u zelf niets af of neemt u niets weg, dan ligt de keuze bij de
verhuurder. Hij kan dan kiezen om u hetzij te vragen de wijzigingen te
verwijderen, dan wel ze te behouden. In dat laatste geval dient hij u een
vergoeding te betalen voor het materiaal dat u aankocht en het maakloon dat u
betaalde."
notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL:
http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 20 augustus 2001