|
|
Hier gelden twee belangrijke regels:
1. Tenzij wanneer het gaat om opeenvolgende huurovereenkomsten van
korte duur met verschillende huurders, die beëindigd werden door
een opzegging van de verhuurder, wordt de huurprijs, telkens een
nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, of het nu gaat om dezelfde
verhuurder en zelfde huurder of om andere personen, vrij bepaald
tussen de partijen.
Met andere woorden, de huurprijzen zijn niet gereglementeerd.
De huurwet behoudt dit fundamenteel principe.
Voorbeeld: Wanneer de partijen bij het verstrijken van een
huurovereenkomst van 9 jaar besluiten een nieuwe overeenkomst van 9
jaar te sluiten, of een nieuwe huurovereenkomst van 3 jaar, dan wordt
de nieuwe huurprijs vrij bepaald.
2. Daarentegen blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst geldig
telkens wanneer de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen verlengd
wordt, en de huurprijs kan bij deze gelegenheid niet worden
gewijzigd.
Voorbeeld 1: Bij het einde van een huurovereenkomst van 9 jaar
beëindigen noch de verhuurder noch de huurder de overeenkomst;
de huurovereenkomst wordt telkens verlengd voor opeenvolgende
perioden van 3 jaar, onder dezelfde voorwaarden.
Het is dezelfde huurovereenkomst die verder loopt en de huurprijs mag
niet worden gewijzigd.
Voorbeeld 2: Bij het einde van een geschreven huurovereenkomst van 1
jaar beslissen de partijen schriftelijk hun contractuele relatie met
1 of 2 bijkomende jaren verder te zetten; de huurwet laat dit slechts
toe in het kader van eenzelfde huurovereenkomst en daardoor kan de
huurprijs niet worden gewijzigd.
Indien op het einde van een contract van korte duur, de huurder de
huur verderzet zonder dat een nieuwe overeenkomst werd gesloten,
wordt de overeenkomst beschouwd als zijnde gesloten voor een periode
van 9 jaar, die ingaat bij de aanvang van het oorspronkelijk
contract.
De overeenkomst loopt dus verder zonder dat de huurprijs om deze
reden kan worden gewijzigd.
Het principe blijft wel behouden van de jaarlijkse indexatie van de
huurprijs en de mogelijkheid om de huurprijs te herzien in de loop
van de huurovereenkomst (zie punt 3 hieronder).
De indexatie is de periodische aanpassing van de huurprijs aan de
kosten van levensonderhoud.
a. Mag de huurprijs geïndexeerd worden ?
Vóór 1991 mocht de huurprijs slechts worden
geïndexeerd wanneer de partijen dit voorzien hadden.
Deze regel is nog toepasselijk op contracten van bepaalde duur
gesloten vóór 28 februari 1991.
Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28 februari 1991
gelden de volgende principes: de huurprijs mag altijd
geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de
inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract
dit niet voorziet.
Maar deze regel is niet verplichtend: het contract mag dus voorzien
dat er geen indexatie is, en in dat geval kan deze ook niet gevorderd
worden.
Kortom, de indexatie is sinds 28 februari 1991 steeds toegelaten voor
de mondelinge huurovereenkomsten; voor de geschreven
huurovereenkomsten is zij toegelaten behalve wanneer het contract dit
uitdrukkelijk uitsluit.
Opgelet ! Voor de contracten die worden gesloten of
vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is er een bijkomende
voorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren: de huurovereenkomst
moet namelijk schriftelijk zijn gesloten. Bij een mondeling
contract mag geen indexatie gebeuren.
Deze nieuwe bepaling geldt niet voor de mondelinge contracten
gesloten vóór 28 februari 1991.
b. Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden ?
Elk jaar op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het
contract.
Echter:
• de indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen;
• deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de 3 maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag.
Voorbeeld: Een huurovereenkomst werd gesloten in maart 1997 en
treedt in werking op 1 april 1997.
De verhuurder mag de indexatie vorderen vanaf 1 april 1998.
Indien hij vergeet dit te doen kan hij het later vragen.
Maar indien hij de indexatie bijvoorbeeld slechts vanaf 15 september
1998 vordert zal hij de betaling ervan slechts mogen eisen voor de
maanden juni, juli, augustus en september 1998, en voor de volgende
maanden natuurlijk.
De verjaring.
De verjaring is een middel om, na verloop van een bepaalde tijd,
bevrijd te worden van een schuld; dit betekent hier dus voor de
huurder bevrijd te worden van de betaling van het bedrag dat volgt
uit de indexatie van de huurprijs.
De rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van dit bedrag
verjaart na één jaar, te rekenen vanaf de verzending
van het aangetekend schrijven aan de huurder.
De verhuurder heeft dus één jaar vanaf het versturen
van deze aangetekende brief, om in rechte (door een verzoekschrift of
dagvaarding) de betaling van het bedrag dat volgt uit de indexatie te
eisen.
Voorbeeld: Een huurovereenkomst wordt gesloten op 15 maart 1997 en
treedt in werking op 1 april 1997.
De indexatie van de huurprijs mag door de verhuurder schriftelijk
gevorderd worden, vanaf 1 april 1998. Indien hij tot 4 augustus 1998
wacht om dit te doen is de indexatie verschuldigd vanaf deze datum
voor de drie maand die de maand van de aanvraag voorafgaan, d.w.z.
voor de maanden mei, juni en juli en voor de volgende maanden.
Vanaf de datum van de aanvraag ontstaat de verplichting voor de
huurder de indexatie te betalen en begint de verjaring van de
rechtsvordering van de verhuurder.
Hij moet zijn vordering indienen voor 4 augustus 1999 indien de
verhogingen voor de maanden mei tot juli 1998 niet vrijwillig worden
betaald.
c. Hoe de indexatie berekenen ?
Volgende regels zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten.
De indexatie gebeurt steeds op basis van de schommelingen van het
indexcijfer van de consumptieprijzen.
Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs te kennen wordt de
volgende formule toegepast:
(basishuurprijs x nieuw indexcijfer)/aanvangsindexcijfer
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst werd gesloten in augustus 1995 en trad in
werking op 1 september 1995 met een huurprijs van 11.000 Bf.
Tot op het einde van de overeenkomst:
* zal de basishuurprijs 11.000 Bf bedragen;
* zal het aanvangsindexcijfer dat zijn van juli 1995, dus 119,03.
Elk jaar zal het nieuwe indexcijfer dat zijn van de maand augustus:
in 1996: 121,17; in 1997: 122,84; enzovoort.
Opgelet Indien de huurprijs werd herzien op het einde van een
driejarige periode, conform de regels voorzien door de huurwet,
• ofwel bij akkoord tussen de partijen,
• ofwel door een rechterlijke beslissing, zal de basishuurprijs
die in overweging moet worden genomen voor de latere toepassing van
de regels betreffende de indexatie, de nieuwe op die wijze herziene
huurprijs zijn.
De datum van "sluiting" die in overweging moet worden genomen voor de
keuze van de formule die van toepassing is, en het
aanvangsindexcijfer waarmee men moet rekening houden is de datum van
de herziening.
Voorbeeld: Een mondelinge huurovereenkomst gesloten in 1983.
De huurprijs werd op 7.000 Bf vastgesteld.
Deze overeenkomst wordt verondersteld begonnen te zijn op 1 januari
1987.
Ingevolge een rechtsvordering bekwam de verhuurder een herziening van
de huurprijs op 1 januari 1993, dus op het einde van de tweede
driejarige periode.
De nieuwe huurprijs werd op 15.000 BF vastgesteld.
De basishuurprijs bedraagt nu 15.000 BF en het aanvangsindexcijfer is
dat van de maand december 1992.
Hoe de basishuurprijs bepalen ?
De basishuurprijs mag nooit de door de huurder verschuldigde kosten
en lasten bevatten.
De definitie varieert in functie van de datum waarop de overeenkomst
werd gesloten:
• Indien de overeenkomst nog in werking trad vóór
januari 1984 is de basishuurprijs:
- ofwel deze die als dusdanig werd bepaald door een rechterlijke
beslissing ingevolge een vordering ingediend vóór 28
februari 1991;
- ofwel, indien er geen rechterlijke beslissing dienaangaande was, is
het de basishuurprijs die als referentie diende bij het berekenen van
de huurprijs die steeds werd betaald tussen 1 januari en 31 december
1990, indien deze niet werd aangevochten; en tenslotte, indien dit
bedrag werd aangevochten is het de laatste huurprijs die betaald werd
tijdens het jaar 1983.
Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf januari 1984: de
basishuurprijs is deze die werd overeengekomen tijdens het sluiten
van de huurovereenkomst of die werd bepaald door een rechterlijke
beslissing.
Hoe bepaalt men het aanvangsindexcijfer ?
De definitie van het aanvangsindexcijfer varieert ook in functie van
de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten.
1. Indien de overeenkomst nog werd gesloten vóór 1
januari 1981.
Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand december 1982.
Op basis 1988 = 100, bedraagt het aanvangsindexcijfer 82,53
punten.
2. Indien de overeenkomst gesloten werd tussen 1 januari 1981 en 1
januari 1984 en in werking trad vóór 1 januari
1984.
Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de
maand waarin de indexatie kon worden toegepast in 1983 (of het
indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van
de overeenkomst, indien deze in werking trad in 1983).
3. Indien de overeenkomst in werking trad vanaf 1 januari 1984.
Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de
maand waarin de overeenkomst werd gesloten.
4. Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 februari 1994.
Het aanvangsindexcijfer is het hiertoe berekende en benoemde
indexcijfer (gezondheidsindex) van de maand die voorafgaat aan de
maand waarin de overeenkomst werd gesloten.
Hoe het nieuwe indexcijfer bepalen ?
Het is steeds het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand
die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding
van de huurovereenkomst (en niet van de maand van het sluiten van de
huurovereenkomst).
Voor de indexeringen na 1 februari 1994 is het indexcijfer, dat
gehanteerd moet worden, de gezondheidsindex.
Voorbeeld 1: Voor de overeenkomsten gesloten vóór 1
januari 1981.
Huurovereenkomst gesloten in juli 1979 en in werking getreden op 1
augustus 1979.
De huurprijs die in december 1983 werd betaald bedraagt 13.000
frank.
De huurprijs voor augustus 1990 zou theoretisch gelijk moeten zijn
aan:
(13.000 fr. x het indexcijfer van juli 1990
[106,28])/indexcijfer van december 1982 [82,53] dus
16.741 frank.
In feite werd de huurprijs voor augustus 1990 door de partijen
onderling op 18.000 frank bepaald.
De basishuurprijs is dus gelijk aan: (18.000 fr. x 82,53)/indexcijfer
van juli 1990[106,28] = 13.978 frank.
De huurprijs mag op 1 augustus 1997 aangepast worden volgens de
volgende formule:
(13.978 frank x het indexcijfer van juli 1997[122,78])/82,53
= 20.790 frank.
Voorbeeld 2: Voor de overeenkomsten gesloten tussen 1 januari 1981 en
1 januari 1984 en in werking getreden vóór 1 januari
1984.
Huurovereenkomst gesloten in september 1983 en in werking getreden op
1 oktober 1983.
De overeengekomen huurprijs werd bij het sluiten van het contract op
14.000 frank bepaald.
De indexaties werden zeer precies berekend.
De basishuurprijs is dus 14.000 frank.
De huurprijs mag op 1 oktober 1997 aangepast worden volgens de
formule:
(14.000 frank x indexcijfer van september
1997[122,34])/indexcijfer van september 1983 [87,82]
= 19.503 frank
Voorbeeld 3 Voor de overeenkomsten in werking getreden vanaf 1
januari 1984.
Huurovereenkomst gesloten in april 1991 en in werking getreden op 1
juli 1991.
De overeengekomen huurprijs bedraagt 12.000 frank.
De huurprijs mag op 1 juli 1997 worden aangepast volgens de
formule:
(12.000 frank x indexcijfer van juni
1997[121,67])/indexcijfer van maart 1991[108,80] =
13.419 frank.
d. Hoe kan men het niveau van de prijsindex kennen ?
Het indexcijfer van de consumptieprijzen wordt elke maand
gepubliceerd door het Ministerie van Economische Zaken; het
verschijnt in het Belgisch Staatsblad alsook in de meeste
kranten.
De basis in functie waarvan het indexcijfer bepaald wordt wijzigt
regelmatig.
Dit gebeurde ook op 1 januari 1991.
Thans wordt het indexcijfer berekend op basis van de prijzen van 1988
die nu het indexcijfer 100 vormen.
Men kan om het even welke cijfers, gegeven door een referentie
gebruiken, op voorwaarde natuurlijk steeds dezelfde
referentiebasissen te gebruiken voor het berekenen van het
aanvangsindexcijfer en het nieuwe indexcijfer.
De lijsten van de indexcijfers van de consumptieprijzen die sedert
december 1982 werden gepubliceerd kan hierna vinden.
Daarenboven kan het meest recente indexcijfer van de
consumptieprijzen op de verschillende basissen steeds via een
automatisch antwoordapparaat van het Ministerie van Economische Zaken
worden vernomen.
Het nummer is 02/206.56.40.
Let wel ! De meest recente gezondheidsindex wordt maar meegedeeld na
het gewone indexcijfer op de verschillende basissen.
Voor bijkomende inlichtingen betreffende het niveau van de prijsindex
kan men zich wenden tot:
Ministerie van Economische Zaken
Bestuur Handelsbeleid
Dienst voor het Indexcijfer
E. Jacqmainlaan 154
1000 BRUSSEL
Tel.: 02/206.41.11
Er werd reeds eerder gezegd dat de huurprijs tijdens eenzelfde
huurovereenkomst, zelfs indien deze werd verlengd, niet kan worden
gewijzigd.
Deze basisregel blijft geldig voor alle geschreven contracten van
bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991.
Voor alle andere overeenkomsten voorziet de regel echter een
belangrijke versoepeling sinds de huurwet die onder bepaalde
voorwaarden de herziening van de huurprijs toelaat of het nu gaat om
een verhoging of een verlaging.
Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke
driejarige periode.
De herziening kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de
andere partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze
termijn: tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige
periode voorafgaat.
Voorbeeld: Indien de huurovereenkomst in werking trad op 1 augustus
1996 kan de herziening van de huurprijs door elke partij gevraagd
worden tussen 1 november 1998 en 31 januari 1999.
Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:
• ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de
herziening en het bedrag ervan;
• ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de
vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend
tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lonende driejarige
periode voorafgaat.
De rechter kan de herziening toestaan in twee gevallen:
lste geval: Hij kan een verhoging of een verlaging van de huurprijs
toestaan indien de vragende partij omwille van nieuwe omstandigheden
kan bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed hoger of
lager ligt dan minimum 20% van de huurprijs die werd betaald op het
ogenblik van de aanvraag.
Voorbeeld: De betaalde huurprijs bedraagt 8.000 frank; de verhuurder
moet bewijzen dat het gehuurde goed een normale huurwaarde heeft van
9.600 frank minimum indien hij een aanvraag tot herziening wil
indienen.
De huurder moet bewijzen dat de normale huurwaarde 6.400 frank
bedraagt.
2de geval: Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan
de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde
goed ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed
zijn uitgevoerd, met ten minste 10% van de op het tijdstip van de
indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen.
Opgelet ! De werken die de verhuurder heeft moeten uitvoeren om het
goed in overeenstemming te brengen met de minimale
kwaliteitsvereisten (zie het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997)
komen hiervoor NIET in aanmerking.
Deze bepaling is van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten
vanaf 31 mei 1997.
De bewijzen vormen de voorwaarde voor het toekennen van een verhoging
of een verlaging van de huurprijs door de rechter.
De aanvrager moet kunnen aantonen dat het verschil tussen de
huurwaarde en de betaalde huurprijs minstens 10% of 20% bedraagt.
De rechter is niet gehouden om rekening te houden met dit
verschil.
Hij kan bijvoorbeeld een verschil van 30% vaststellen en slechts een
verhoging van 15% toekennen.
De huurwet voorziet inderdaad dat de rechter uitspraak doet naar
billijkheid.
Indien hij een herziening van het bedrag van de huurprijs toestaat
wordt deze van kracht vanaf de 1ste dag van de volgende driejarige
periode.
Door de wet van 13 april 1997 wordt de regel ingevoerd dat de
basishuurprijs gedurende 9 opeenvolgende jaren NIET HOGER mag zijn
dan de GEÏNDEXEERDE HUURPRIJS, indien opeenvolgende contracten
van korte duur worden gesloten met verschillende huurders telkens na
een opzeg door de verhuurder.
De geïndexeerde basishuurprijs kan in de loop van deze 9 jaar
enkel worden verhoogd wanneer door nieuwe omstandigheden of door
verbeteringswerken de normale huurwaarde tenminste 10% of 20% hoger
wordt dan de eisbare huurprijs.
De bewijslast daarvoor rust op de verhuurder.
DUS: De huurprijs mag gedurende 9 jaar niet worden verhoogd
(behoudens jaarlijkse indexering) wanneer het gaat om:
- korte duur contracten (maximum 3 jaar) na elkaar
- steeds met een andere huurder gesloten
- en telkens opgezegd door de verhuurder.
De rechter zal de ten onrechte verhoogde huurprijs herleiden tot de
proportioneel aangepaste huurprijs, zijnde:
(basishuurprijs die gold bij het begin van de 9 jaar x indexcijfer
van de maand voorafgaand aan die van het sluiten van de nieuwe
huurovereenkomst)/indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van
het sluiten van de huurovereenkomst bij het begin van de 9 jaar
Slechts na contactname met de vorige huurder zal de nieuwe huurder
kunnen nagaan:
1. of de vorige huurder ook een contract had van korte duur;
2. of dit contract werd opgezegd door de verhuurder,
3. of de nieuwe basishuurprijs niet hoger is dan de geïndexeerde
basishuurprijs van de vorige huurder.
Opgelet !
Dit geldt slechts voor de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd
vanaf 31 mei 1997.
De 9-jarige periode kan maar aanvangen nà deze datum !
Bovenop de betaling van de huurprijs is de huurder dikwijls
verplicht, volgens de huurovereenkomst, bepaalde uitgaven te zijnen
laste te nemen of ze aan de verhuurder terug te betalen.
Zoals bijvoorbeeld de lasten van verbruik , onderhoud,...
In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of
verhuurder is die deze lasten moet betalen, met een belangrijke
uitzondering nochtans: de onroerende voorheffing.
a. Wie moet de
onroerende voorheffing betalen ?
De onroerende voorheffing met betrekking tot het gehuurde onroerend
goed mag niet ten laste van de huurder worden gelegd.
Dit verbod geldt voor de huurovereenkomsten gesloten vanaf 30
december 1989.
Deze bepaling is verplichtend.
De contractuele clausule waarbij de huurder verplicht is de
onroerende voorheffing te betalen is niet geldig.
b. Hoe worden de
andere kosten en lasten bepaald ?
De kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een
afzonderlijke rekening van de huur worden opgegeven.
Deze regel is verplichtend.
Deze regel is van toepassing zelfs indien de kosten en lasten in
vaste bedragen werden vastgesteld, d.w.z. forfaitair zijn.
• Indien dit het geval is, dus indien de kosten en lasten
forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld: 3.000 frank per maand)
mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met
de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het
forfaitair bedrag.
De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de
vrederechter vragen:
• ofwel de herziening van het bedrag van de forfaitaire kosten
en lasten;
• ofwel hun omzetting in werkelijke kosten en lasten.
De huurwet voorziet dat de rechter uitspraak doet onder meer door
rekening te houden met de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en,
dat hij telkens als het mogelijk is, tot de omzetting zal
beslissen.
• Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald,
voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke
uitgaven.
De bewijsstukken moeten worden voorgelegd.
De huurder heeft dus het recht om van de verhuurder de bewijzen van
de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen.
Een speciale regel bestaat inzake de uitvoering van deze verplichting
wanneer het gehuurde goed een onderdeel is van een appartementsgebouw
waarvan het beheer door eenzelfde persoon wordt gedaan (dit kan een
gevolmachtigde zijn, de eigenaar zelf of een maatschappij).
In dit geval beschouwt de wet dat de voorwaarde betreffende het
voorleggen van de bewijsstukken vervuld is indien de verhuurder aan
de huurder een overzicht van de kosten en lasten laat geworden en aan
de huurder de mogelijkheid wordt gegeven om de bewijsstukken in te
kijken op de woonplaats van de fysieke persoon of op de zetel van de
rechtspersoon die het beheer van het goed waarneemt.
Opmerking: deze regels betreffende de betaling van de kosten en
lasten zijn verplichtend.
De hieronder beschreven regels zijn toepasselijk op alle
huurovereenkomsten en zijn verplichtend.
Het gebeurt dat de huurder omwille van een regeling van de huurprijs
of van de lasten sommen heeft betaald die hij niet verschuldigd was
of waarvan na onderzoek bleek dat zij hoger waren dan de werkelijke
uitgaven.
De huurder mag van de verhuurder de teruggave eisen van alle teveel
betaalde sommen.
Hij moet zijn verzoek aan de verhuurder richten per aangetekend
schrijven.
Maar opgelet:
1. De huurder mag slechts de teruggave eisen van de sommen die
vervallen en betaald zijn tijdens de 5 jaren die de verzending van
het aangetekend schrijven voorafgaan.
2. De rechtsvordering van de huurder tot teruggave van de teveel
betaalde sommen verjaart binnen een termijn van 1 jaar te rekenen
vanaf de datum van het versturen van het aangetekend schrijven.
Voorbeeld: Sinds de maand februari 1990 betaalt de huurder elke maand
aan zijn verhuurder 1000 frank lasten teveel.
Hij bemerkt dit niet voor oktober 1996.
Op 10 november 1996 stuurt hij een aangetekend schrijven naar zijn
verhuurder waarin hij de terugbetaling van deze lasten vraagt; hij
heeft slechts recht op de terugbetaling van de lasten die teveel
werden betaald gedurende de 5 jaar die het verzenden van deze brief
voorafgaan (d.w.z. vanaf de maand december 1991).
Indien de verhuurder dit niet terugbetaalt, kan de huurder een
rechtsvordering indienen bij de vrederechter binnen een termijn van 1
jaar, te rekenen vanaf 10 november 1996.
De verhuurder kan de huurder die zijn huurprijs of lasten niet
betaalt niet eenzijdig uit de woning zetten, zelfs niet indien het
contract in deze sanctie uitdrukkelijk voorziet.
Nadat hij de huurder heeft aangemaand te betalen binnen de termijn
die hij heeft vastgesteld (per aangetekend schrijven), kan de
verhuurder hem voor de vrederechter dagvaarden of laten oproepen met
een verzoekschrift en de betaling eisen:
• van achterstallige huur en of lasten;
• en eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst eisen, ten
nadele van de huurder, en daarenboven, in beide gevallen,
schadevergoeding en interesten eisen.
De rechter kan, rekening houdend met bepaalde omstandigheden, een
uitstel van betaling verlenen aan de huurder.
Opgelet! Ook hier moet men rekening houden met de regels die
toepasselijk zijn op de verjaring.
De rechtsvordering van de verhuurder voor de betaling van de
huursommen die hem niet werden betaald of onvolledig werden betaald
verjaart na 5 jaar te rekenen van de vervaldag van deze
huursommen.
Deze termijn van verjaring van 5 jaar is ook van toepassing wanneer
de verschuldigde en niet betaalde sommen overeenkomen met huursommen
of kosten en lasten die jaarlijks of binnen kortere termijnen te
betalen zijn (indien langere termijnen werden voorzien is de
verjaring 30 jaar).
De onroerende voorheffing die ten laste is van de verhuurder wordt
verminderd met 10% per kind ten laste of met 20% per gehandicapte ten
laste wanneer de woning betrokken wordt door een huurder, die
gezinshoofd is met minstens 2 kinderen in leven of een gehandicapte
ten laste heeft.
De verhuurder die de onroerende voorheffing moet betalen dient deze
vermindering aan de fiscus te vragen.
Nochtans is het de huurder die van deze vermindering moet kunnen
genieten daar het zijn gezinstoestand is die deze vermindering
rechtvaardigt.
Daarom mag de huurder deze vermindering van de onroerende voorheffing
in mindering brengen van de huurprijs, zelfs wanneer het contract hem
dit zou verbieden.
Het verdient uiteraard aanbeveling dat de huurder de verhuurder
hierover op de hoogte zou brengen.
De huurder kan bij de gemeente informatie inwinnen omtrent het
kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing die hierop
verschuldigd is.
notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL:
http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000