Duur van de huurovereenkomst

Belangrijk is te weten dat een huurovereenkomst van onbepaalde duur niet meer bestaat.
Inderdaad, slechts de geschreven overeenkomsten van bepaalde duur lopend op 28 februari 1991 ontsnappen aan de toepassing van de huurwet.
Deze overeenkomsten komen ten einde op de voorziene vervaldag of op de vervaldag van de opzegging die door één van de partijen conform de huurovereenkomst werd gegeven.
Voor alle lopende overeenkomsten van onbepaalde duur op die datum en voor deze die gesloten worden na die datum, voorziet de wet dat ze allen van bepaalde duur zijn.
Dit was de voornaamste vernieuwing van de huurwet.

Vier oplossingen zijn mogelijk:
• ofwel heeft de overeenkomst een duur van 9 jaar;
• of wel heeft de overeenkomst een duur van 3 jaar of minder: de overeenkomst met een korte duur;
• ofwel heeft de overeenkomst een duur van meer dan 9 jaar: de overeenkomst met een lange duur;
• ofwel wordt de overeenkomst gesloten voor het leven van de huurder: de levenslange huurovereenkomst (nieuw sedert de Wet van 13 april 1997)

1. Elke huurovereenkomst loop normalerwijze 9 jaar

Dit zal automatisch het geval zijn voor:
• een mondelinge huurovereenkomst;
• een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur;
• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 tot 9 jaar.

Voorbeeld: een geschreven overeenkomst gesloten voor een duur van 6 jaar is geldig maar zal als een overeenkomst gesloten voor 9 jaar worden beschouwd.

De huurovereenkomst beloopt geen 9 jaar wanneer:
• een geschreven overeenkomst gesloten wordt voor een duur van 3 jaar of minder;

Voorbeeld: een geschreven overeenkomst gesloten voor 2 jaar is geldig.

• een geschreven overeenkomst gesloten voor een duur van meer dan 9 jaar of voor het leven van de huurder.

Voorbeeld: een geschreven overeenkomst van 14 jaar is geldig

Gedurende deze periode van 9 jaar hebben de huurder én de verhuurder nochtans de mogelijkheid een einde te stellen aan de overeenkomst binnen de bepaalde voorwaarden en termijnen.

a. Wanneer begint de periode van 9 jaar ?
• Indien de overeenkomst gesloten wordt vanaf 28 februari 1991: de datum waarop de overeenkomst in werking treedt is deze die werd voorzien in de geschreven overeenkomst.
In geval van mondelinge overeenkomst is dit de datum waarop de huurder de woning kan betrekken;
• indien de overeenkomst werd gesloten vóór 28 februari 1991 moet men twee gevallen onderscheiden:

- het contract heeft een vaste datum (zie Hfst. I, 4): de datum van inwerkingtreding is deze bepaald in de overeenkomst.
- het contract heeft geen vaste datum; hier onderscheidt men opnieuw twee mogelijkheden:

1. indien het contract nog vóór 1 januari 1987 gesloten werd (en één van de partijen dit kan bewijzen), wordt het contract verondersteld in werking te zijn getreden op 1 januari 1987.
De wet beslist dat het contract op die bepaalde dag begint en het onmogelijk is het tegendeel te bewijzen.
Alle contracten die op 1 januari 1987 in werking waren getreden en die geen vaste datum hebben worden dus beschouwd als zijnde gesloten voor 9 jaar vanaf deze datum en kwamen dus ten einde op 31 december 1995; indien dergelijk contract door de verhuurder werd opgezegd 6 maand voor deze vervaldag, werd het contract alsnog bij wet verlengd tot 31 december 1996.
2. indien het contract vanaf 1 januari 1987 gesloten werd, wordt de datum van de inwerkingtreding van de overeenkomst verondersteld de datum van inschrijving te zijn van de huurder in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het gehuurde goed, voorzover die inschrijving vóór 28 februari 1991 plaatsvond.
Indien de huurder zich niet heeft ingeschreven voor die datum zal men de datum van inwerkingtreding van de overeenkomst "met alle wettelijke middelen" bepalen, d.w.z. door alle middelen (geschreven overeenkomst, brieven, facturen..).

b. Wat gebeurt er na afloop van deze periode van 9 jaar ?
De huurder en de verhuurder kunnen elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag.

Voorbeeld Een overeenkomst wordt gesloten op 15 juli 1991 en treedt in werking op 1 september 1991; de huurovereenkomst duurt 9 jaar, tot 31 augustus 2000. Minstens 6 maand voordien, dus ten laatste tegen 29 februari 2000 kunnen de huurder of de verhuurder laten weten dat ze een einde willen maken aan de overeenkomst op de vervaldag zodat het contract dus eindigt op 31 augustus 2000.

Wat gebeurt er na afloop van deze periode van 9 jaar, indien geen van beide partijen een einde stelt aan deze overeenkomst ?
De overeenkomst wordt dan telkens verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden.
Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen.

Voorbeeld: Een overeenkomst wordt gesloten op 15 juli 1991 en treedt in werking op 1 september 1991; de huurovereenkomst loop tot 31 augustus 2000. Indien geen enkele opzegging wordt gegeven tegen 29 februari 2000, wordt de overeenkomst verlengd tot 31 augustus 2003; elk van de partijen kan een einde stellen aan de huurovereenkomst op die datum, op voorwaarde de opzegging 6 maand voor die datum te betekenen, dus ten laatste op 28 februari 2003. Anders wordt de overeenkomst opnieuw verlengd tot 31 augustus 2006, enzovoort.

Zo werden de huurovereenkomsten van onbepaalde duur, gesloten vóór 28 februari 1991 en die geacht werden een aanvang te hebben genomen op 1 januari 1987, op 31 december 1995 verlengd met 3 jaar wanneer geen van beide partijen een opzeg heeft gegeven of de opzeg van vóór 1 juli 1995 niet werd bevestigd vóór 1 juli 1996.
Maar op het ogenblik van de inwerkingtreding van de huurwet zijn deze contracten ouder dan 9 jaar.
Dus worden ze nu verondersteld gesloten te zijn voor opeenvolgende perioden van 3 jaar.
(Dit is namelijk het geval voor talrijke geschreven contracten van bepaalde duur waar de huurder, bij het einde van het contract, in de woning is gebleven zonder verzet vanwege de verhuurder; krachtens de regels die vroeger toepasselijk waren worden deze contracten automatisch van onbepaalde duur).

Voorbeeld: Een huurovereenkomst werd gesloten op 1 januari 1980 voor een periode van 9 jaar, dus tot 31 december 1988 en heeft een vaste datum. Na 31 december 1988 bleef de huurder in de woning met toestemming van de verhuurder. De overeenkomst is een overeenkomst van onbepaalde duur geworden, de huurwet is dus van toepassing. Op het ogenblik van de inwerkingtreding van de wet duurt de huurovereenkomst dus meer dan 9 jaar. Men beschouwt dat de overeenkomst telkens verlengd werd met 3 jaar te beginnen op 1 januari 1989 tot 31 december 1991, vervolgens van 1 januari 1992 tot 31 december 1994, van 1 januari 1995 tot 31 december 1997 en van 1 januari 1998 tot 31 december 2000. De huurder en de verhuurder kunnen elk een einde stellen tegen deze datum, zonder motief en zonder vergoeding op voorwaarde een opzegging te betekenen ten laatste tegen 30 juni 2000.

c. Hoe kan de verhuurder de huurovereenkomst tijdens de periode van 9 jaar beëindigen ?

Gedurende deze periode van 9 jaar heeft de verhuurder de mogelijkheid onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan de overeenkomst.
1. Het persoonlijk bewonen van het goed.
De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te bewonen en dit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen.
Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal bewonen.
Deze persoon kan zijn:
• de verhuurder zelf;
• zijn/haar echtgeno(o)t(e);
• zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e);
• bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e);
• broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze van de echtgeno(o)t(e).
Een opzeg van de verhuurder voor bewoning door familieleden in de 3e graad zal niet meer mogelijk zijn tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst.
Dit geldt voor de contracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (nieuw sedert de Wet van 13 april 1997).
De huurder kan aan de verhuurder een bewijs van verwantschap vragen.
De verhuurder dient dan binnen 2 maand dit bewijs voorgelegd te hebben anders kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen.
Deze vordering dient de huurder op zijn beurt in te stellen ten laatste 2 maand voor het einde van de opzeggingstermijn.
Deze nieuwe regel geldt reeds voor de huurovereenkomsten die lopen op 31 mei 1997.

Wat gebeurt er wanneer de opzegging niet gemotiveerd is ?
Deze opzegging is nietig.
De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen conform de wet.
De termijn gaat in bij ontvangst door de huurder van de nieuwe opzegging.

Hoe kan de huurder de naleving van deze voorwaarden nagaan ?
De wet voorziet dat de persoonlijke bewoning van het goed door de verhuurder of een familielid moet plaatsvinden in het jaar na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder, en dat het goed werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens 2 jaar.
Indien deze voorwaarden niet vervuld worden heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen.

Wat moet men verstaan onder "buitengewone omstandigheid" ?
Dit kan zijn:
• een belangrijk motief dat de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren;
• deze omstandigheid moet onafhankelijk van zijn wil zijn;
• deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik van de betekening van de opzegging.
Opgelet! Deze bepaling van de wet is niet verplichtend.
Dat betekent dat de huurovereenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om het persoonlijk bewonen van het goed en bijvoorbeeld kan bepalen dat tijdens de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst deze opzegmogelijkheid niet kan worden ingeroepen door de verhuurder.

2. Het uitvoeren van werken.
De verhuurder kan tevens de overeenkomst beëindigen indien hij wederopbouwings-, verbouwings of renovatiewerken overweegt van het gehuurde goed.
Hij kan dit slechts doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te betekenen; de opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan vier voorwaarden:
1. Het moet vergezeld worden van een afschrift:
• hetzij van de bouwvergunning, indien de werken zo'n vergunning vereisen;
• hetzij van een gedetailleerd bestek;
• hetzij van een beschrijving van de werken met gedetailleerde raming van de kosten indien de verhuurder van plan is de werken zelf uit te voeren;
• hetzij van een aannemingsovereenkomst
2. De verhuurder moet aantonen wanneer hij de opzegging geeft dat de voorgenomen werken aan de woning de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw in acht nemen.
3. Tevens moet de verhuurder bewijzen dat de werken het bewoonde gedeelte betreffen dat door de huurder betrokken wordt; alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin, een andere verdieping, komen niet in aanmerking en kunnen dus het verbreken van het contract niet rechtvaardigen.
4. Tenslotte moet de verhuurder bewijzen dat de kosten van de werken 3 jaar huurprijs overtreffen.
Deze voorwaarde wordt nochtans versoepeld indien het gebouw, waarin het goed gelegen is, verschillende door de werken getroffen woningen bevat, die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, en waarvoor dezelfde werken verricht worden.
De globale kosten van die werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.
Bovendien kan de verhuurder hier, om zijn werken goed te laten verlopen, te allen tijde de huurovereenkomst van elke betrokken woning beëindigen met een opzeggingstermijn van 6 maanden, MAAR de huurovereenkomst mag niet tijdens het eerste jaar worden opgezegd.
Opgelet ! Deze bepaling van de huurwet is niet verplichtend.
Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om werken uit te voeren.
Dat hij dit bijvoorbeeld slechts mag doen bij het einde van de tweede driejarige periode.
Deze clausule is perfect geldig.
Wat indien de opzegging niet beantwoordt aan de voorwaarden van de wet ?
De opzegging is nietig.
De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen conform de wet en binnen de termijnen die ze voorziet.

Hoe kan de huurder de naleving van de wettelijke voorwaarden door de verhuurder nagaan ?
De wet voorziet dat de werken moeten beginnen binnen de 6 maand en beëindigd zijn binnen de 24 maand na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder.
De huurder mag aan de verhuurder vragen hem de stukken over te maken (facturen, foto's, ...) die kunnen bewijzen dat de voorziene werken uitgevoerd werden binnen de voorwaarden en termijnen in de wet bepaald.
Indien de verhuurder zonder een "uitzonderlijke omstandigheid" te verantwoorden de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en voorwaarden heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huur.
Wat verstaat men onder uitzonderlijke omstandigheid ? (Zie hierboven, punt 1)

3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding.
Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding te betalen aan de huurder.
De vergoeding bedraagt:
• 9 maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de eerste driejarige periode;
• 6 maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de tweede driejarige periode.
De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging om geldig te zijn.
Opgelet ! Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en voorzien bijvoorbeeld dat hij de opzegging niet mag geven vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode.

d. Hoe kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen ?
De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent.
Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.
Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan:
• 3 maand huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt;
• 2 maand huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt;
• 1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.
Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging.
De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partij en bij het verstrijken van het contract.
Bij een opzeg van 6 maand door de verhuurder gegeven om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract. Deze bepaling is van toepassing bij opzeggingen van de verhuurder gegeven vanaf 31 mei 1997.

2. Huurovereenkomsten met een korte duur

De huurwet voorziet dat de partijen tevens een overeenkomst kunnen sluiten of verschillende opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar.
Dergelijk contract moet schriftelijk gesloten zijn.
Indien dit niet het geval is wordt de overeenkomst beschouwd gesloten te zijn voor 9 jaar.
Noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen.
De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de korte duur contracten gewijzigd.
Voor de korte duur contracten die gesloten worden vanaf 31 mei 1997 of vernieuwd of verlengd worden na deze datum, gelden de volgende bepalingen:
- het blijft mogelijk een - schriftelijke - overeenkomst te sluiten of opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar;
- dergelijke contracten kunnen echter slechts één maal, schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd;
- de duur van deze opeenvolgende contracten mag, maar moet niet dezelfde zijn: zo is het mogelijk een contract van 1 jaar te sluiten, en dit te verlengen voor 2 jaar of een contract van 6 maand te sluiten, en dit te verlengen voor 6 maand; een verdere verlenging is dus niet mogelijk;
- noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen;
- de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maand te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn;
!! Voor de lopende korte duur contracten die beëindigd worden vanaf 31 mei 1997 blijft de opzeggingstermijn van minimum 1 maand gelden !
- indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder (zelfs met een nieuw contract), dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden (ook dezelfde huurprijs) maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.
Opgelet ! Deze bepaling is verplichtend: zij is van toepassing ook al voorziet het contract een andersluidend beding.

Voorbeeld Een huurovereenkomst wordt schriftelijk gesloten voor 2 jaar; deze treedt in werking op 1 mei 1997 en loopt tot 30 april 1999. Op die datum beslissen de partijen de huurovereenkomst te verlengen. Dit gebeurt schriftelijk tegen dezelfde huurprijs en voor max. 1 jaar. Na een periode van 3 jaar beginnend op 1 mei 1997, d.w.z. ten laatste op 30 april 2000 hebben huurder en verhuurder de volgende mogelijkheden: • de overeenkomst wordt niet beëindigd en de huurder blijft in het goed: de overeenkomst gaat verder tegen dezelfde voorwaarden (zelfde huurprijs maar met mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie en 3-jaarlijkse herziening) maar wordt verondersteld te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar hetzij van 1 mei 1997 tot 30 april 2006; • de huurder beëindigt de overeenkomst en gaat weg; de verhuurder kan een nieuwe overeenkomst met een korte duur sluiten of een overeenkomst van 9 jaar met een nieuwe huurder tegen andere voorwaarden; • de verhuurder beëindigt de overeenkomst en de huurder gaat weg. Wanneer de verhuurder een nieuw contract van max. 3 jaar sluit met een andere huurder, mag de nieuwe basishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijs van de vorige huurder, aangepast aan de index.

Is toegelaten ...
• het sluiten van maximum 2 opeenvolgende overeenkomsten met een korte duur met dezelfde huurder maar voor een termijn die 3 jaar niet mag overtreffen (1 + 1 of 2 + 1);
• met dezelfde huurder een overeenkomst van 9 jaar sluiten, nadien een contract van 3 jaar (9 + 3);
• bij het verstrijken van een driejarige periode van bewoning, de huur verderzetten gedurende 6 jaar volgens dezelfde voorwaarden.

Niet toegelaten:
• met dezelfde huurder opeenvolgende contracten van 3 jaar sluiten (3 + 3 ...);
• op het einde van een overeenkomst van 3 jaar de bestaande huurvoorwaarden wijzigen zonder een overeenkomst van minstens 9 jaar te sluiten (3 + 9).

3. Huurovereenkomst met een lange duur.

De mogelijkheid bestaat een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur van meer dan 9 jaar te sluiten.
Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar.

4. Huurovereenkomst voor het leven.

Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt.
Deze huurovereenkomst eindigt dan automatisch wanneer de huurder komt te overlijden.
De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen.
De huurder kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn van 3 maand.
De partijen kunnen in het contract ook bepalen dat zij afzien van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien.
Deze nieuwe bepalingen gelden voor de levenslange huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.
Opgelet! In de overgangsbepalingen van de wet van 1991 wordt retroactief een nieuwe bepaling ingevoegd: de afdeling II is niet van toepassing op de huurovereenkomsten voor het leven die reeds bestonden op 28 februari 1991.

5. Welke zijn de andere mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen?

a. De foutieve niet-uitvoering.
Wanneer de huurder of verhuurder de verplichtingen die hem in de huurovereenkomst of door de wet worden opgelegd niet nakomt, kan de tegenpartij deze laten oproepen of laten dagvaarden voor de vrederechter om:
• ofwel, de volledige en eenvoudige uitvoering van het contract te vragen;
• ofwel de ontbinding van het contract en bovendien, in beide gevallen, schadevergoeding en interesten eisen.
Dit is de toepassing van een algemeen principe van het verbintenissenrecht.
b. Verbreking met wederzijdse toestemming.
De partijen kunnen ook steeds overeenkomen om de huurovereenkomst vroegtijdig, d.w.z. vóór de normale einddatum, te beëindigen.
Gezien het verplichtend karakter van de bepalingen van de huurwet is het nochtans aangewezen om dit akkoord schriftelijk te bevestigen om een eventuele latere betwisting te vermijden.

6. Welke zijn de omstandigheden die de huurovereenkomst niet beëindigen?

a. Het overlijden van de verhuurder of de huurder.
Het overlijden van één van de partijen stelt geen einde aan de huurovereenkomst, behalve bij de huurovereenkomst voor het leven (Hfst. IV. 4).
De erfgenamen, hetzij van de verhuurder hetzij van de huurder zijn dus gehouden om de lopende huurovereenkomst voort te zetten en kunnen er slechts een einde aan maken door naleving van de wettelijke voorwaarden.
b. De verkoop of schenking van het gehuurde goed (zie Hoofdstuk IX).
c. De uitdrukkelijke ontbindende clausule.
Dit betreft de clausule van het contract die voorziet dat het contract van rechtswege, d.w.z. automatisch beëindigd wordt in het geval één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt.
Voorbeeld: Indien de huurder gedurende twee opeenvolgende maanden de huurprijs niet betaalt.
Dergelijke clausule "de uitdrukkelijke ontbindende clausule" genaamd, is nietig.
Ze kan niet worden ingeroepen.
Ingeval van een fout begaan door één der partijen kan alléén de rechter de ontbinding van het contract uitspreken.

7. Verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden.

Op welke manier de huurovereenkomst ook beëindigd wordt, de huurder kan een verlenging van de overeenkomst aanvragen op grond van buitengewone omstandigheden.
De huurder moet deze verlenging aan de verhuurder vragen ten laatste één maand voor het einde van de huurovereenkomst.
• indien de verhuurder akkoord gaat bepalen de partijen vrij de duur van de verlenging;
• indien de verhuurder weigert, beslist de rechter, rekening houdende met de belangen van beide partijen, en namelijk met de eventuele hoge leeftijd van één van hen;
De rechter die de verlenging toestaat kan eveneens, indien hij dit billijk acht, aan de verhuurder een verhoging van de huurprijs toestaan.
Indien de opzegging zonder motief was en de verhuurder een vergoeding verschuldigd is kan de rechter deze vergoeding verminderen of afschaffen.
Het principe van deze regel bestond reeds vroeger, maar de huurwet bracht 3 wijzigingen aan op de overeenkomsten die onder de toepassing van de huurwet vallen:
1. De rechter kan de duur van de verlenging vrij bepalen, maar de huurwet verplicht hem een bepaalde duur te voorzien
Voorbeeld: De rechter mag niet beslissen een contract te verlengen "tot dat de huurder een andere woning heeft gevonden".
2. De huurder kan bij het einde van de eerste verlenging, indien hij nieuwe buitengewone omstandigheden kan inroepen, een nieuwe verlenging vragen, onder dezelfde voorwaarden, d.w.z. ten laatste 1 maand voor het verstrijken van de eerste verlenging.
Dezelfde regels zijn van toepassing op deze hernieuwing waarvan de duur, eveneens door de rechter bepaald wordt.
Eén enkele hernieuwing is mogelijk.
Opmerking: De duur van de hernieuwing kan verschillen van deze van de eerste verlenging.
3. De huurwet staat de huurder toe een verlenging te vragen aan de koper van de woning.
Wat moet men verstaan onder "buitengewone omstandigheden" ?
Dit zijn omstandigheden die, gedurende een zekere periode, het vooruitzicht op een verhuis of het zoeken naar een woning kunnen bemoeilijken.
Enerzijds gaat het om dringende toestanden, die niet te voorzien zijn of plots opduiken, anderzijds om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijk behoud van de huurder in de woning verminderd kunnen worden.
Wat verstaat men onder de belangen van de partijen ?
De rechter moet tevens rekening houden met de belangen van de verhuurder, zijn persoonlijke toestand en de nadelen die het behoud van de huurder in de woning voor hem kunnen meebrengen.
De rechter zal bijvoorbeeld rekening houden met het ongemak dat voor de verhuurder kan voortvloeien uit de verplichting om, waar hijzelf verblijft, zelf een hogere huurprijs te moeten betalen in afwachting dat hij zijn woning persoonlijk kan betrekken.

---

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000