|
|
|
Welke zijn de essentiële elementen voor het sluiten van een huurovereenkomst ? |
1. Wie kan een
huurovereenkomst sluiten? |
Elke meerderjarige persoon (d.w.z. elke persoon die ouder is dan 18 jaar), en elke ontvoogde minderjarige kunnen een geldige huurovereenkomst sluiten.
De huurovereenkomst bestaat vanaf het ogenblik dat de verhuurder
en de huurder een akkoord bereikt hebben over:
• het onroerend goed of het gedeelte ervan dat verhuurd
wordt;
• de huurprijs.
Ingeval van een geschreven huurovereenkomst wordt de instemming
gestaafd door de ondertekening van het contract door beide
partijen.
Om elke betwisting te vermijden heeft de huurder er alle belang bij,
wanneer het om een geschreven contract gaat, aan te duiden dat het
gehuurde goed als zijn hoofdverblijfplaats zal dienen.
Indien de verhuurder van zijn kant niet wil dat het gehuurde goed
dienst doet als hoofdverblijfplaats van de huurder heeft hij er
klaarblijkelijk belang bij dat dit in het contract bepaald wordt om
de toepassing van de huurwet te vermijden.
Deze clausule moet om geldig te zijn evenwel beantwoorden aan twee
hogergenoemde voorwaarden: (zie Hoofdstuk II, 1).
1. Het Burgerlijk Wetboek voorziet dat de verhuurder het gehuurde
goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder
moet leveren en het tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige
staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het
bestemd is.
Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet hij de nodige
herstellingen uitvoeren, behalve deze die beschouwd worden als een
onderdeel van het normale onderhoud, wat ten laste van de huurder
valt.
Deze regels zijn echter van aanvullende aard wat betekent dat
zij slechts van toepassing zijn indien het om een mondelinge
huurovereenkomst gaat of wanneer zij niet buiten spel worden gezet
omdat een geschreven huurovereenkomst iets anders bepaalt.
2. De huurwet heeft een VERPLICHTENDE bepaling toegevoegd
wanneer het gaat om een woning die als hoofdverblijfplaats zal dienen
voor de huurder.
De verhuurder moet er voor zorgen dat, op het ogenblik dat hij de
huurovereenkomst sluit, zijn onroerend goed "beantwoordt aan de
elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid".
Het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 heeft deze begrippen concreter
omschreven.
De absolute minimumvereisten waaraan een gehuurde woning moet
beantwoorden hebben voornamelijk betrekking op:
• de functies van de woning
• de structurele en stabiliteitvereisten
• de vochtigheid van de woning
• de natuurlijke verlichting en verluchting
• de uitrusting van de woning
• de toegang tot de woning en verkeer binnen het gebouw
Voor de tekst van het K.B.: zie verder.
Het enige geval waarbij deze regels niet moeten worden nageleefd is
wanneer de partijen een schriftelijke huurovereenkomst sluiten met
renovatie (zie Hfst. VI).
Wat gebeurt er indien de woning niet beantwoordt aan deze
minimumvoorwaarden op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan
treedt ?
De HUURDER heeft de KEUZE om
hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst met eventuele
schadevergoeding te vragen,
hetzij de uitvoering van de werken te eisen die noodzakelijk zijn om
het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten
van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een
vermindering van de huurprijs toestaan.
Opgelet ! De nieuwe bepalingen gelden uitdrukkelijk voor de
huurovereenkomsten die gesloten of vernieuwd worden vanaf 31 mei
1997.
Dus, zeker de woningen die het voorwerp zijn van een huurovereenkomst
gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 moeten minstens aan
deze concreet omschreven vereisten beantwoorden.
De plaatsbeschrijving bij binnenkomst is een document met een
gedetailleerde beschrijving van de staat waarin de woning zich
bevindt bij binnenkomst van de huurder in het goed.
a. Door wie wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt ?
De huurder en de verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving
opmaken.
Ze mogen ook samen beslissen beroep te doen op een deskundige
(landmeter expert in onroerende goederen, architect, ...).
In dit geval wordt het ereloon van de deskundige door beide partijen
voor de helft gedragen.
Tenslotte is het ook mogelijk dat elk van de partijen vergezeld wordt
door een deskundige naar keuze, die ze dan zelf betaalt.
Maar in alle gevallen, opdat een plaatsbeschrijving geldig zou zijn,
moet deze:
• tegensprekelijk opgesteld worden, d.w.z. in aanwezigheid van
huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;
• gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en verhuurder
persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgesteld door één
der partijen of door een deskundige aangeduid door één
der partijen kan altijd in vraag worden gesteld door de
tegenpartij);
• gedetailleerd zijn, d.w.z. dat alles tot in de details vermeld
wordt; een clausule in de aard van: "Het goed is in goede staat en
goed onderhouden en beide partijen erkennen dit" kan niet meer als
een plaatsbeschrijving worden beschouwd.
Indien één der partijen weigert over te gaan tot het
opstellen van een plaatsbeschrijving of een bijvoegsel ervan, kan de
tegenpartij eisen dat er één wordt opgesteld:
• hetzij alvorens het betrekken van het gehuurde goed door de
huurder;
• hetzij als de duur van de overeenkomst één jaar
of meer bedraagt gedurende de eerste maand van de bewoning;
• hetzij als de duur van de overeenkomst minder dan
één jaar bedraagt, binnen de twee eerste weken van de
bewoning.
Indien geen enkel gevolg wordt gegeven aan de vraag van de huurder of
de verhuurder kan deze altijd beroep doen op de vrederechter om een
deskundige aan te duiden voor het opstellen van de
plaatsbeschrijving.
De aanvraag moet ingediend worden voor het einde van de eerste maand
of van de twee eerste weken van de bewoning, naargelang de duur van
de huurovereenkomst.
b. Wat gebeurt er indien er wijzigingen worden aangebracht aan het
gehuurde goed na de plaatsbeschrijving ?
Indien een plaatsbeschrijving opgesteld werd bij het binnentreden, en
in de loop van de overeenkomst belangrijke wijzigingen aangebracht
worden aan het gehuurde goed, kan een bijvoegsel bij de
plaatsbeschrijving worden opgemaakt.
Bij overeenkomst tussen de partijen kan het bijvoegsel, zoals de
plaatsbeschrijving, in overleg door de partijen worden opgesteld.
Indien er geen overeenstemming is, gebeurt dit door een deskundige,
aangesteld door de rechter.
Dezelfde regels zijn van toepassing, behalve natuurlijk voor wat
betreft de termijnen.
c. Wat gebeurt er bij het einde van de huurovereenkomst ?
• Indien geen gedetailleerde plaatsbeschrijving werd opgemaakt
wordt de huurder verondersteld het gehuurde goed ontvangen te hebben
in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de
huurovereenkomst.
Anders gezegd, is de huurder niet verantwoordelijk voor mogelijke
schade, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat schade werd veroorzaakt
door de huurder, een familielid of de onderhuurder; in deze gevallen
moet de huurder de herstellingskosten betalen.
• Indien er een gedetailleerde plaatsbeschrijving werd
opgemaakt: de huurder moet het goed teruggeven in de staat waarin hij
het volgens die plaatsbeschrijving ontvangen heeft.
Anders gezegd, indien het om schade gaat die niet in de beschrijving
werd vermeld moet de huurder deze herstellen MET UITZONDERING van
schade ingevolge ouderdom of overmacht of door het normale gebruik
van het gehuurde goed.
De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg
geeft.
Deze wordt niet opgelegd bij wet.
Zij is dus niet verplichtend behalve indien de overeenkomst het
voorziet.
De waarborg beschermt de verhuurder in geval de huurder gedeeltelijk
of geheel in zijn plichten te kort schiet.
De wet legt ook geen specifieke vorm op voor de huurwaarborg.
Deze kan bestaan uit:
• een som geld, die mits akkoord van de eigenaar in schijven kan
worden betaald;
• effecten (bijvoorbeeld obligaties, kasbons) aan de verhuurder
overgemaakt of bij een bank, spaarkas, enz.
• een bankwaarborg: in dat geval wordt geen enkele som
neergelegd maar een bank staat borg voor zijn klant tot een
vastgelegde som.
Alleen indien de huurwaarborg bestaat uit een som geld voorziet de
wet verplichtende regels.
a. 1ste regel (slechts van toepassing op de overeenkomsten
gesloten na 28 februari 1991):
De waarborg mag 3 maand huur niet overtreffen.
Voorbeeld De huurprijs bedraagt 10.000 frank per maand, de lasten
bedragen 2.000 frank per maand; de waarborg mag 30.000 frank niet
overtreffen.
b. 2de regel (van toepassing op alle overeenkomsten gesloten
na 1 januari 1984):
De overeenkomst mag niet eisen dat de waarborg door de huurder moet
worden overgemaakt aan de verhuurder.
De waarborg moet verplichtend bij een financiële instelling
worden geplaatst, op een geblokkeerde rekening, op naam van de
huurder.
Wanneer de verhuurder (die in het bezit is van de waarborg) nalaat
dit te doen, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de
waarborgsom verschuldigd.
Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs na een aanmaning van
de huurder, dan is hij de wettelijke interest (7 %) op het bedrag van
de waarborg verschuldigd.
Deze sanctie geldt reeds voor de huurovereenkomsten die lopen op 31
mei 1997 (maar gesloten zijn na 1 januari 1984) en waarbij de
waarborg nog niet bij een financiële instelling werd
geplaatst.
De interesten worden gekapitaliseerd, d.w.z. de huurder mag deze niet
periodisch opeisen maar hij blijft de rechthebbende.
Bij het einde van de huurovereenkomst, worden de waarborg en de
interesten overgemaakt aan de huurder voor zover hij al zijn
verplichtingen nakwam.
De financiële instelling mag de waarborg slechts terugbetalen op
voorlegging van:
• een schriftelijk akkoord van de huurder en de verhuurder
opgemaakt na het beëindigen van de huurovereenkomst; dit akkoord
mag een brief zijn of een speciaal formulier, te verkrijgen bij de
bankinstelling en het moet ondertekend zijn door beide partijen;
• hetzij een afschrift van een rechterlijke beslissing.
Opgelet!
1. Beide regels zijn verplichtend, d.w.z. ze zijn toepasselijk zelfs
indien het contract het tegenovergestelde voorziet.
2. Hetzelfde contract kan niet tegelijk een waarborg onder de vorm
van een geldsom EN een andere waarborg voorzien. Men moet een keuze
maken.
notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL:
http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000