1. Op de huurovereenkomsten betreffende de woning tot hoofdverblijfplaats van de huurder bestemd.

De huurwet is van toepassing op de huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt met toestemming van de verhuurder.
Deze twee voorwaarden moeten dus vervuld worden om onder het toepassingsgebied van de wet te vallen.
a. Eerste voorwaarde.
Het verhuurde goed of een gedeelte ervan moet een woning zijn die bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder.
Deze voorwaarde wordt vervuld wanneer de huurder effectief en voornamelijk in de gehuurde woning woont.
Het gaat dus om een feitelijke toestand, los van het naleven van administratieve formaliteiten, welke zij ook moge wezen.
Aldus is het niet nodig dat de huurder woonachtig is op het adres van het verhuurde onroerend goed, noch dat hij op dit adres ingeschreven is in het bevolkings- of vreemdelingenregister opdat men het als een hoofdverblijfplaats beschouwt.
Zo volstaat het ook niet dat de huurder woonachtig is op het adres van het onroerend goed of dat hij op dit adres ingeschreven is in het bevolkings- of vreemdelingenregister, opdat men er ipso facto zou kunnen uit besluiten dat hij dit onroerend goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.
Maar dat zijn wel te verstaan belangrijke elementen die kunnen toelaten vast te stellen dat het gehuurd onroerend goed wel bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder.
Andere elementen zoals brieven, getuigenissen, facturen, ... kunnen tevens ingeroepen worden.
b. Tweede voorwaarde
De toestemming van de verhuurder om het verhuurde onroerend goed als hoofdverblijfplaats te laten dienen voor de huurder.
Hoe de toestemming van de verhuurder bewijzen ?
1. Indien de huurder onmiddellijk na de inwerkingtreding van de huurovereenkomst zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het verhuurde onroerend goed, is het niet noodzakelijk te bewijzen dat de verhuurder zijn formele toestemming gegeven heeft; deze toestemming kan stilzwijgend of uitdrukkelijk zijn:
• ofwel bepaalt de huurovereenkomst dat het goed bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder: er is uitdrukkelijke toestemming;
• ofwel is er een mondelinge overeenkomst of een geschreven overeenkomst die niets bepaalt: het volstaat dan te bewijzen dat de verhuurder wist dat de huurder van plan was het goed in deze hoedanigheid te betrekken en dat de verhuurder er zich niet tegen verzet heeft (stilzwijgende toestemming).
De verhuurder kan zich vanaf het sluiten van de overeenkomst verzetten tegen de bestemming van het gehuurde goed tot de hoofdverblijfplaats van de huurder.
In dat geval zal het moeilijk, zelfs onmogelijk zijn voor de huurder te bewijzen dat de verhuurder zijn toestemming had gegeven.
Opgelet, indien het om een geschreven huurovereenkomst gaat, volstaat het voor de verhuurder niet, om aan de toepasbaarheid van de wet te ontsnappen, een clausule in de huurovereenkomst toe te voegen zoals bijvoorbeeld: "het goed wordt verhuurd als tweede verblijfplaats", of "het gehuurde goed is niet bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder".
Dergelijke clausules zijn slechts geldig als zij in het contract vergezeld zijn van twee vermeldingen waaruit de werkelijke wil van beide partijen blijkt dat zij de bestemming van de woning als hoofdverblijfplaats van de huurder uitschakelen.
Eerste vermelding:
De clausule die aan de huurovereenkomst wordt toegevoegd moet ondersteund worden door een uitdrukkelijke en ernstige verantwoording, d.w.z. dat de clausule moet uitleggen om welke redenen het goed niet kan dienen als hoofdverblijfplaats.
De wettekst bepaalt dat de rechtvaardiging ter zake met name gebonden mag worden aan de natuurlijke bestemming van het goed.
Hierbij wordt inzonderheid gedacht aan appartementen gelegen aan de kust die per maand verhuurd worden, vakantiechalets of studentenkamers.
Tweede vermelding:
Om geldig te zijn moet de clausule vergezeld zijn van de adresvermelding waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats zal hebben gedurende de duur van de huurovereenkomst (wat dus bewijst dat de huurder zijn hoofdverblijfplaats elders heeft).

2. Wat gebeurt er als een huurder een goed huurt zonder er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen en later beslist, in de loop van de overeenkomst, het toch te doen ?
De huurwet is vanaf dat ogenblik van toepassing maar uitsluitend indien de verhuurder zijn schriftelijke toestemming geeft opdat het goed bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van de huurder.
In dat geval begint een nieuwe huurovereenkomst met ingang van de datum waarop de verhuurder zijn toestemming heeft verleend.

Voorbeeld: Een appartement wordt voor 3 jaar gehuurd als tweede verblijfplaats, vanaf 1 januari 1996. Vanaf 1 september 1997 beslist de huurder er permanent te wonen. De verhuurder geeft zijn schriftelijke toestemming. Dan begint een nieuwe huurovereenkomst die onder de bepalingen van de huurwet valt. De duur zal dus 9 jaar belopen behalve indien de partijen een andere duur bepalen, onder de voorwaarden voorzien in de wet (Hfst. IV, 2, 3 en 4).

Wat gebeurt er wanneer een gehuurd goed, bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder, van bestemming verandert ?
In dit geval zijn de bijzondere bepalingen van de huurwet niet meer van toepassing.
Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomst beëindigd wordt .

Voorbeeld: Een geschreven huurovereenkomst betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, wordt van kracht op 1 juli 1997.
De duur wordt vastgelegd op 9 jaar, conform art. 3, § 1 van de afdeling II.
Vanaf 1 januari 1998 beslist de huurder te verhuizen maar de verhuring te behouden en in het goed zijn kantoren of zijn medisch kabinet, ... te vestigen.
Vanaf 1 januari 1998 is de huurovereenkomst niet meer onderworpen aan de bijzondere bepalingen van afdeling II.
Gezien de verandering van bestemming van het goed, die één van de belangrijke elementen van het contract wijzigt, mag de verhuurder de overeenkomst ontbinden.
Indien de verhuurder echter beslist het contract niet te ontbinden, blijft de overeenkomst geldig voor de oorspronkelijke vastgelegde duur, d.w.z. tot 30 juni 2006, maar alléén de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 1708 tot 1762bis) en de contractuele clausules zijn toepasselijk.

Wat gebeurt er bij onderhuur ?
De huurwet was ook reeds van toepassing in geval van onderhuur op voorwaarde:
1. dat de toepassingsvoorwaarden hierboven beschreven vervuld zijn, d.w.z. dat het onderverhuurd goed bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder en dat de hoofdhuurder (die de verhuurder is van de onderhuurder) akkoord gaat met deze bestemming;
2. dat de onderhuur gesloten wordt na het van kracht worden van de huurwet, d.w.z. na 28 februari 1991;
3. dat de onderhuur gesloten wordt in overeenstemming met de regels voorzien door de huurwet (zie Hfst. VIII).

De wet van 13 april 1997 vult de huurwet inzake de onderhuur verder aan:
1. wanneer de huurder een gemeente is, een OCMW, een instelling van openbaar nut of een vennootschap met sociaal oogmerk, is de huurwet normaal niet op hen van toepassing . Zij kunnen inderdaad hun hoofdverblijfplaats in dat goed niet hebben. Wanneer zij die woning echter onderverhuren - met het akkoord van de verhuurder - aan minder gegoede personen of aan personen in een behartenswaardige sociale situatie, dan vallen zowel de hoofdhuurovereenkomst als de onderverhuring onder toepassing van de huurwet;
2. wanneer zijn handelshuurovereenkomst hem dit niet verbiedt kan ook een huurder van een handelspand een gedeelte daarvan onderverhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats.

2. Hoe wordt de huurwet toegepast op de lopende huurovereenkomsten?

1. De huurwet is automatisch en volledig van toepassing op de contracten die mondeling of schriftelijk werden gesloten na 28 februari 1991.

Opgelet !
De datum van het sluiten van de overeenkomst is niet noodzakelijk de datum waarop deze van kracht wordt. Indien het om een geschreven huurovereenkomst gaat, is de datum van sluiting, de datum waarop de overeenkomst werd ondertekend, maar er kan voorzien worden dat de huurovereenkomst slechts later effectief start, d.w.z. dat de huurder slechts op latere datum de woning kan betrekken.

2. Daarentegen, indien de overeenkomst vóór 28 februari 1991 werd gesloten (en het niet om een onderhuur gaat) moet men een onderscheid maken:
• indien het om een geschreven contract van bepaalde duur gaat, is de huurwet niet van toepassing.

Voorbeeld: Een huurovereenkomst voor 7 jaar werd op 23 januari 1991 ondertekend; de datum waarop deze van kracht wordt is vastgesteld op 1 april 1991.
Belangrijk om te weten of de huurwet al dan niet van toepassing is, is de datum te kennen van het sluiten van de huurovereenkomst, welke 23 januari 1991 is, d.w.z. vóór 28 februari 1991 (datum van het van kracht worden van de huurwet).
Aangezien het gaat om een geschreven huurovereenkomst van bepaalde duur is de huurwet niet van toepassing op deze overeenkomst, loopt deze overeenkomst dus tot 31 maart 1998 en is deze onderhevig aan de vroegere wettelijke bepalingen en de contractuele clausules die niet tegenstrijdig zijn met de verplichtende bepalingen van de vroegere wet.

Opgelet!
Wat gebeurde er indien het contract van bepaalde duur na de vervaldag nog voortgezet werd en dit vóór 28 februari 1991 ?
Zulke huurovereenkomst werd een huurovereenkomst van onbepaalde duur, bij toepassing van artikel 1758bis van het Burgerlijk Wetboek (dat ondertussen is afgeschaft).
Deze overeenkomst is dus volledig onderworpen aan de bepalingen van de huurwet vanaf de inwerkingtreding op 28 februari 1991.

3. Indien het gaat om een geschreven contract van onbepaalde duur of een mondelinge overeenkomst, werd de huurwet automatisch en onmiddellijk van toepassing op deze huurovereenkomst, met uitzondering evenwel voor wat betreft sommige overeenkomsten die verlengd werden:
• ofwel krachtens een vonnis;
• ofwel krachtens de wet van 22 december 1989 of van 28 december 1990.

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000