1. Wat is een huurovereenkomst

De huurovereenkomst bestaat van zodra een persoon, de verhuurder genoemd die meestal ook de eigenaar is, het gebruik of het genot van een onroerend goed of een deel ervan aan een andere persoon, huurder genoemd, tegen het betalen van een huurprijs verhuurt.
Elke huurder heeft dus noodzakelijkerwijze een huurovereenkomst, zelfs indien hij het soms niet weet: een geschreven tekst is niet altijd nodig en het bepalen van een bepaalde duur ook niet om een huurovereenkomst te hebben.

2. Wat is het verschil tussen een geschreven en een mondelinge huurovereenkomst?

Indien de overeenkomst tussen verhuurder en huurder niet schriftelijk werd vastgelegd, spreekt men van een mondelinge huurovereenkomst.
Indien daarentegen, deze overeenkomst het voorwerp uitmaakt van een schriftelijk akkoord, heeft men een geschreven huurovereenkomst.
Om een geschreven huurovereenkomst te hebben moet de huurovereenkomst opgesteld worden in evenveel exemplaren als er partijen zijn in de overeenkomst.
Ieder exemplaar dient het aantal originelen te vermelden die opgesteld en ondertekend werden .
Elke partij moet dus over een origineel stuk beschikken.
Indien er slechts twee partijen zijn in de huurovereenkomst (de huurder en de verhuurder), wat in de meeste gevallen voorkomt, moet de huurovereenkomst dus minstens in twee exemplaren opgesteld worden, één voor elk van de partijen.
Indien dat niet het geval is, zal de huurovereenkomst beschouwd worden als een mondelinge overeenkomst.
In praktijk zullen minstens altijd drie exemplaren nodig zijn, daar één bestemd is voor de verplichte formaliteit van de registratie.
Elke huurovereenkomst mag dus schriftelijk of mondeling gesloten worden.

De wet beschermt evenzeer de mondelinge als de geschreven huurovereenkomst, MAAR opgelet:

a. Geen indexering van de huurprijs.
De huurprijs van een mondeling contract, gesloten vanaf 31 mei 1997, kan niet jaarlijks worden aangepast aan de index.

b. In de relatie tussen huurder en verhuurder.
Een mondelinge huurovereenkomst heeft evenveel waarde tussen de partijen die het gesloten hebben als een geschreven huurovereenkomst, met nochtans één uitzondering:
Indien de partijen een huurovereenkomst met een korte duur voor drie jaar of voor minder dan drie jaar willen sluiten, (1 jaar, 18 maanden, 2 jaar, 26 maanden, ...) of indien zij een huurovereenkomst willen sluiten voor méér dan 9 jaar, kan dit enkel met een geschreven huurovereenkomst.
Indien die huurovereenkomst niet schriftelijk wordt gesloten is deze geldig, behalve wat de duur betreft die dan van rechtswege 9 jaar wordt, en de indexatie wordt uitgesloten.

Voorbeeld: De huurder en de verhuurder komen mondeling overeen dat een huurovereenkomst voor 2 jaar wordt gesloten van 1 september 1996 tot 31 augustus 1998.
De huurovereenkomst is geldig, maar wordt verondersteld gesloten te zijn voor een duur van 9 jaar die normaal ten einde komt op 31 augustus 2005, behalve indien één van de partijen er vroeger een einde aan stelt, onder de door de huurwet voorziene omstandigheden. De huurprijs kan ook niet geïndexeerd worden.

c. Ten opzichte van derden.
Er bestaat ook een andere bepaling die geldt voor de huurovereenkomsten van meer dan 9 jaar.
Deze huurovereenkomst is tegenstelbaar aan derden, d.w.z. aan andere personen dan de huurder of verhuurder op voorvaarde dat:
• deze overeenkomst in een authentieke akte is vastgelegd, d.w.z. bijvoorbeeld in een akte opgesteld door een notaris, en
• op voorwaarde dat de overeenkomst is overgeschreven op het Kantoor der Hypotheekbewaringen van het arrondissement waar het goed gelegen is.
Indien deze formaliteiten niet nageleefd werden, zal de huurovereenkomst tussen de partijen geldig zijn voor de overeengekomen duur als men tenminste een geschreven huurovereenkomst heeft gesloten krachtens de bepaling die hierboven werd beschreven, maar ten opzichte van derden zal de duur maar 9 jaar belopen.
Deze regel is van minder belang sinds de huurwet bepaalt dat de koper van een onroerend goed, in sommige gevallen, de rechten van de verhuurder verkrijgt, d.w.z. dat hij de huurovereenkomst moet naleven onder dezelfde voorwaarden als de verhuurder zelf (zie verder).

Behoudens deze drie beperkingen beschermt de wet evenzeer de mondelinge als de geschreven huurovereenkomst.
Het is nochtans aan te raden een geschreven huurovereenkomst te sluiten, en duidelijk de rechten en de plichten van elk van de partijen precies te bepalen.
Tenslotte moet men weten dat een mondelinge huurovereenkomst uiteraard niet geregistreerd kan worden en dat hierdoor de bescherming van de huurder ingeval van vervreemding (in de meeste gevallen verkoop) van het onroerend goed veel minder is (zie verder).

3. Hoe het bestaan van een huurovereenkomst bewijzen?

a. Indien de overeenkomst geschreven is, is het bestaan ervan meestal gemakkelijk te bewijzen.

b. Indien de huurovereenkomst mondeling is, moet men twee gevallen onderscheiden:

Indien de uitvoering van de huurovereenkomst niet begonnen is (d.w.z. indien de huurder de woning nog niet betrekt of indien nog geen enkele huurprijs betaald werd): het bewijs door getuigen wordt niet aanvaard en de eed kan slechts afgelegd worden door wie het bestaan van de overeenkomst ontkent. In dit geval is het dus bijna ONMOGELIJK om het bestaan van de huurovereenkomst te bewijzen.
Indien de uitvoering van de overeenkomst begonnen is: het bestaan van de huurovereenkomst kan slechts schriftelijk of op bekentenis bewezen worden. De bekentenis kan het resultaat zijn van:
- hetzij een geschreven bewijs (betaling van een voorschot, brief met betrekking tot de overeenkomst, ...);

- hetzij het feit dat de huurder de woning op een ondubbelzinnige wijze betrekt en dit uit hoofde van zijn hoedanigheid van huurder;

- hetzij door het betaalbewijs van de huurprijs.

4. Wat is het verschil tussen een al dan niet geregistreerde huurovereenkomst?

a. Wat is de registratie?

De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die opgelegd wordt door de bepalingen van het fiscaal recht.
Dezelfde bepalingen leggen tevens de registratie op van alle bijvoegsels aan de overeenkomst d.w.z. de wijzigingen die aan de overeenkomst aangebracht worden.
Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het bureau van de ontvanger der registratie van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd.
Alle adressen van deze bureaus zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek "Ministerie van Financiën - Registratie".
Op de twee exemplaren van de huurovereenkomst bestemd voor de verhuurder en de huurder moet men een fiscale zegel van 200 frank aanbrengen en deze te niet doen alvorens ze af te geven aan de ontvanger der registratie.
Hij zal de 2 exemplaren overhandigen na er een stempel te hebben op aangebracht met de datum van de registratie en de hierop betaalde rechten.
Deze fiscale zegels kunnen gekocht worden in een postkantoor of in het bureau van de ontvanger der registratie.

b. Hoeveel bedraagt het registratierecht ?

De contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon, zijn onderworpen aan het algemeen vast recht van 1.000 Frank.

c. Door wie moet de huurovereenkomst geregistreerd worden?

De wet legt de formaliteit op zonder te bepalen of het de verhuurder of de huurder is die de registratie op zich moet nemen.
Het is dus aangeraden dit in de huurovereenkomst te bepalen.
Indien de overeenkomst niets bepaalt, zijn beide partijen verplicht de overeenkomst te laten registreren.
De kosten worden dan gedeeld door twee.
Aangezien de registratieformaliteit de rechten van de huurder veilig stelt t.o.v. derden, is het in zijn belang om tot de registratie over te gaan, ook als hij er de kosten van moet dragen.

d. Wanneer moet de huurovereenkomst geregistreerd worden?

De huurovereenkomst moet binnen de vier maanden volgend op de sluiting van de huurovereenkomst geregistreerd worden. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen deze termijn, kunnen de verhuurder en de huurder een boete krijgen. De huurovereenkomst mag evenwel later en tot op de einddatum worden geregistreerd. De boete kan niet hoger liggen dan het bedrag der registratierechten .

e. Wat is de waarde van een niet geregistreerde huurovereenkomst?

• tussen verhuurder en huurder, heeft een niet geregistreerde huurovereenkomst precies dezelfde waarde en dezelfde gevolgen als een geregistreerde overeenkomst;
• ten opzichte van derden, is de registratie echter belangrijk omdat hij aan de overeenkomst een vaste datum geeft, die het contract tegenstelbaar maakt ten opzichte van derden en namelijk tegenover de koper van het gehuurde goed.
Dit betekent dat, naast de huurder en de verhuurder, niemand het bestaan van de overeenkomst kan ontkennen en deze moet worden nageleefd.

f. Wanneer heeft een huurovereenkomst vaste datum ?

Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum.
Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum:
• vanaf de dag van de registratie;
• vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die deze ondertekend heeft;
• vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder.
Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.

5. Wat is het verschil tussen een huurovereenkomst van bepaalde duur en een huurovereenkomst van onbepaalde duur?

Vóór de huurwet bestonden er twee soorten huurovereenkomsten:

De huurovereenkomst van bepaalde duur waarin bepaald werd dat deze na een aantal jaren of op een precieze datum eindigde, of waarin verwezen werd naar de plaatselijke gebruiken wat de duur betreft (de huurwet schafte al deze gebruiken af).
De huurovereenkomst van onbepaalde duur waarbij de partijen de datum waarop het contract ten einde zou komen niet hadden bepaald.

Alle overeenkomsten hebben nu een bepaalde duur:

hetzij een duur schriftelijk vastgelegd door de partijen binnen de grenzen van de wet (d.w.z. maximum 3 jaar of minimum 9 jaar);
hetzij een duur van 9 jaar indien de huurovereenkomst mondeling is of indien de geschreven overeenkomst niet nader bepaalt voor welke duur het contract werd gesloten;
hetzij de duur van het leven van de huurder bij de levenslange contracten.

Het is nochtans zeer belangrijk te weten of een geschreven overeenkomst die gesloten werd vóór 28 februari 1991, van bepaalde of van onbepaalde duur is om te weten of de huurwet er onmiddellijk op van toepassing was.
De huurwet werd inderdaad onmiddellijk toepasselijk op alle mondelinge contracten en op de geschreven contracten voor onbepaalde duur.
Maar de huurwet werd niet van toepassing op de geschreven contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991 (zie verder).

6. Wat is een verplichtende of een aanvullende regel?

Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord gaan.
Zo'n regel is van toepassing zelfs indien het contract een tegenovergestelde clausule inhoudt.
In dit geval is deze contractuele clausule nietig.
De bepalingen van de huurwet (Afdeling II) zijn in principe verplichtend behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn.

Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het contract.
Deze is slechts van toepassing op de mondelinge overeenkomst of indien de geschreven overeenkomst het tegenovergestelde niet voorziet.
De algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 1708 tot 1762bis) zijn normaal gezien aanvullend, tenzij ze zelf bepalen dat ze verplichtend zijn.

7. Wie is "huurder" wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op de woning van een gehuwd paar?

De huurovereenkomst betreffende de woning die bestemd is tot hoofdverblijfplaats van een gehuwd paar wordt altijd verondersteld gesloten te zijn geweest door beide echtgenoten, zelfs indien het contract slechts gesloten werd door één van de echtgenoten, en zelfs als het gesloten werd vóór het huwelijk.
De huurovereenkomst is dus altijd het eigendom van beide echtgenoten.
Deze regel heeft niet de bescherming van de verhuurder tot doel maar deze van één van de echtgenoten.
Dit betekent:
• dat de verhuurder verplichtend alle opzeggingen, betekeningen en exploten met betrekking tot de huurovereenkomst in twee exemplaren afzonderlijk aan elk van de echtgenoten moet opsturen (in de praktijk zal een brief geadresseerd worden aan Mevrouw ..., en een andere aan Mijnheer ..., in twee afzonderlijke omslagen);
• dat de opzeggingen, betekeningen en exploten tevens door de twee echtgenoten-huurders afzonderlijk aan de verhuurder moeten geadresseerd worden.
Wat indien deze formaliteiten niet nageleefd worden ?
De verhuurder kan de nietigheid van de aktes die hem opgestuurd worden niet inroepen omwille van de hierboven vermelde regel, daar deze regel de bescherming van de belangen van de echtgenoot-echtgenote beoogt.
Elk van de echtgenoten zal nochtans de nietigheid van de akten, die slechts aan één van hen geadresseerd werden door de verhuurder of die slechts door één van de echtgenoten aan de verhuurder werden geadresseerd, kunnen inroepen, op voorwaarde echter te bewijzen dat de verhuurder kennis had van het huwelijk.
In praktijk, indien de echtgenoten deze regel willen inroepen moeten zij in de huurovereenkomst uitdrukkelijk vermelden dat zij gehuwd zijn of de verhuurder per aangetekende brief inlichten over hun huwelijk indien het huwelijk na het sluiten van de huurovereenkomst plaatsvindt.

8. Wanneer begint de opzeggingstermijn te lopen?

Bij een opzeg die op ieder ogenblik kan worden gegeven, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gegeven. (=nieuwe bepaling!)
Deze regel geldt voor de opzeggingen gegeven vanaf 31 mei 1997.

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) Belgi�
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000