Onder deze wet valt de huur van onroerende goederen of gedeelten
ervan die,
hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingebruikneming door de
huurder,
hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst tussen partijen in
de loop van de huurperiode
door de huurder of door een onderhuurder
in hoofdzaak gebruikt worden voor het drijven van een
kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman
die rechtstreeks in contact staat met het
publiek.
1.1.1 Zowel mondelinge als
schriftelijke overeenkomsten kunnen onder toepassing
van de handeshuurwet vallen.
1.1.2 Bij ingebruikneming door de huurder: om bewijsproblemen of
discussies uit de weg te gaan is het aangewezen een schriftelijke
overeenkomst op te stellen, waarin de handelsbestemming
ondubbelzinnig vermeld wordt.
Bij gebrek aan vermelding (of ingeval van mondelinge overeenkomst)
mag de huurder steeds het stilzwijgend akkoord van
de handelshuur bewijzen met alle
rechtsmiddelen.
1.1.3 Gedurende de huurperiode: in dat geval is de uitdrukkelijke
toestemming van de verhuurder noodzakelijk; louter gedogen volstaat
niet!
Sanctie: de verhuurder kan de huurverbreking vorderen.
De handels- of ambachtelijke bedrijvigheid moet de voornaamste functie zijn; uiteraard is dit vaak een feitenkwestie.
Minimum 9 jaar; korter mag niet, langer mag wel (in dit geval zal de overeenkomst bij notariële akte opgemaakt worden en overgeschreven op het bevoegd hypotheekkantoor).
Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
Deze moeten onafhankelijk zijn van de wil van huurder of verhuurder (bij wijze van voorbeeld: verhoging herstellingslasten goed, wijziging waarde goed, wijziging handelswaarde omgeving; niet: rendement of stijging algemeen prijzenniveau).
M.a.w.: de nieuwe omstandigheden moeten hun invloed hebben over de
ganse driejarige periode.
Bijvoorbeeld: een gevraagde huurverlaging met als argument dat
belangrijke werken aan de straat werden uitgevoerd, werd afgewezen
omdat der verzoeker nergens bewees dat die werken zich over de ganse
duur van de driejarige periode uitstrekten.
Als basis dient niet de contractueel overeengekomen basishuurprijs, maar wel de volgens de index aangepaste huur.
De prijs die normaal op het tijdstip van herziening kan gevraagd worden, rekening houdend met de algemene economische toestand.
Aan te vragen gedurende de drie maanden voor het einde van de lopende driejarige periode, per gerechtsdeurwaardersexploot binnen de 30 dagen van het proces-verbaal van niet verzoening voor de bevoegde vrederechter.
zijn toelaatbaar, voor zover zij het recht op herziening niet ontnemen aan een of beide partijen.
de verbouwing, die alleen de handelslokalen mag betreffen, moet niet "noodzakelijk" zijn; het is voldoende dat ze "nuttig" is.
dat de veiligheid, stabiliteit en esthetische waarde van het gebouw gegarandeerd blijven.
maximum 3 jaar huur.
4.5.1 Partijen kunnen vrij de bestemming van de werken contractueel bepalen.
4.5.2 Hebben zij daaromtrent niets bepaald, dan zijn er twee mogelijkheden:
4.5.2.1 verbouwingen met toelating uitgevoerd:
(opmerking: deze vergoeding is altijd verschuldigd, zelfs indien het huurcontract door de huurder verbroken werd!)
4.5.2.2 verbouwingen zonder toelating uitgevoerd:
In tegenstelling met het gemene recht waar huuroverdracht of onderverhuur door een geschreven verbodsbepaling kunnen verhinderd worden, is huuroverdracht of onderverhuur in de handelshuurwetgeving in bepaalde gevallen wel mogelijk, ondanks eventueel geschreven verbodsbepaling.
- de huuroverdracht of onderverhuur moet samengaan met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds;
- de huuroverdracht of onderverhuring moeten op de gezamenlijke rechten van de huurder slaan.
van de contracten van huuroverdracht of onderverhuur is essentieel opdat ze aan derden tegenstelbaar zouden zijn.
Basisidee:
de persoon die de handelshuur overneemt, c.q. de onderhuurder moet ook het handelsfonds overnemen of (onder)huren.
Indien het niet om dezelfde persoon gaat heeft de verbodsclausule (zie 1 ste paragraaf) wel uitwerking.
Voorbeeld 1:
A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds.
B draagt zijn handelshuur over aan C; welnu B dient dan ook aan C zijn handelsfonds over te dragen of onder te verhuren.Voorbeeld 2:
A is eigenaar en verhuurt aan B die zelf het handelsfonds huurt van X.
B onderverhuurt het gebouw aan C en dient dus ook aan C zijn handelsfonds over te dragen of onder te verhuren.Voorbeeld 3:
A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds.
B wil zijn handelsfonds overdragen aan Z en zijn handelshuur aan C.
Dit is niet toegestaan: de verbodsclausule is wel toepasselijk omdat Z en C verschillende personen zijn, m.a.w. B mag niet onderverhuren.
Dit betekent dat een gedeeltelijke afstand (bijvoorbeeld van slechts enkele lokalen in het huis) niet mogelijk is en dat de bestaande handelsbedrijvigheid moet voorgezet worden.
Wanneer de verhuurder, zijn afstammelingen of ascendenten een gedeelte van het goed bewonen blijft de verbodsclausule van kracht.
de verhuurder dient voorafgaandelijk, op basis van een hem voor te leggen ontwerp van overeenkomst, ingelicht te worden en hij heeft de mogelijkheid om zich tegen de voorgenomen huuroverdracht of onderverhuur te verzetten op grond van bepaalde redenen.
5.1.7.1 Bij huuroverdracht:
de overnemer wordt rechtstreeks huurder van de verhuurder en is hoofdelijk aansprakelijk samen met de overlater, t.o.v. de verhuurder (onder voorbehoud van contractuele afwijkingen).
5.1.7.2 Bij onderverhuring:
de onderhuurder wordt slechts in twee gevallen rechtstreeks huurder van de verhuurder, nl.
- wanneer deze onderhuur samengaat met de overdracht van de handelszaak;
- indien de hoofdhuur door verantwoordelijkheid, op initiatief of met instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het einde van de huurtijd (d.i. de situatie waar oorspronkelijk de hoofdhuurder het goed in onderhuur heeft gegeven samen met de verhuring van de handelszaak).
Enige voorwaarde: uitoefening van een gelijkaardige handel
We beperken ons tot de bespreking van de toestand van een
klassieke handelshuur van negen jaar bij verkoop of schenking van het
verhuurde onroerend goed.
Twee situaties dienen onderscheiden te worden:
- Het contract heeft een vaste datum vóór de verkoop/schenking: de verkrijger moet de nog lopende duur van de handelshuur eerbiedigen.
- Het contract heeft geen vaste datum vóór verkoop/schenking en de notariële akte voorziet niet de verplichting voor de verkrijger het huurcontract na te leven:
- de huurder betrekt het goed minder dan zes maanden: hij kan uitgezet worden tenzij eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst
- de huurder betrekt het goed reeds minstens zes maanden: de nieuwe eigenaar kan binnen 3 maanden na verkrijging een vooropzeg geven aan de huurder mits opgave van de reden:
- persoonlijk gebruik
- ander bestemming die elke handelsonderneming uitsluit
- wederopbouw waarvan de kostprijs minstens 3 jaar huur bedraagt en
- grove tekortkomingen van de huurder.
De nieuwe eigenaar dient een vooropzeg van 1 jaar te geven binnen de 3 maanden na de verkrijging van het goed.
Huurder en onderhuurder.
dezelfde handel drijven (strikte interpretatie)
- telkens 9 jaar (afwijkingen mogelijk) - max drie hernieuwingen Een periode = min: 9 jaar (geen maximum). - Na drie verstreken hernieuwingen kan de verhuurder de huurder verplichten het pand te ontruimen. Laat de verhuurder de huurder in het goed, dan wordt dit beschouwd als een bezetting zonder geschreven overeenkomst, een mondelinge huur door het gemene recht beheerst (opzegging vgl. plaatselijke gewoonten, geen uitzettingsvergoeding voor huurder en geen motivatie voor opzegging nodig voor verhuurder)
Hiervoor wordt verwezen naar de tekst van art. 14 van de
handelshuurwet.
Termijn: ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het
einde van de huur.
Enkele opmerkingen
a) Indien de aanvraag te vroeg wordt ingediend (bv. de 19e maand voor
het einde van de huur) is deze ongeldig; de huurder kan wel een
nieuwe aanvraag binnen de wettelijke termijn indienen.
b) Als de aanvraag niet binnen de termijn gebeurde vervalt het recht
op hernieuwing.
c) Let op de door de wet opgesomde verplichte vermeldingen op te
nemen in de aanvraag.
d) Wat met de verhuurder?
Eventueel zullen er vergoedingen verschuldigd zijn.
Volledigheidshalve vermelden we hier de mogelijkheid dat de
verhuurder de huurhernieuwing weigert omdat een derde aanbiedt een
hogere huurprijs te betalen.
Het principe, vervat in art. 21 van de handelshuurwet, komt neer op
het volgende:
twee mogelijke situaties:
Deze worden geregeld in artikels 25 tot en met 28 van de
handelshuurwet.
Artikel 25 Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen
gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem
is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een
vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het
ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt: 1 De
vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de
verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan
voor handel, bij toepassing van artikel 16,2 , of het weder op te
bouwen, overeenkomstig artikel 16,3. In dit laatste geval is evenwel
geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken
of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens
bepalingen van wetten of verordeningen; 2 De vergoeding is gelijk aan
twee jaar huur, wanneer de verhuurder of één van de in
artikel 16 par I,
Indien de huurder geen huurhernieuwing heeft gevraagd en hij na het einde van de huur in het bezit van het gehuurde goed wordt gelaten, dan ontstaat een huur van onbepaalde duur
notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL:
http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000