Huren en verhuren 

De huur volgens het gemene recht

Toepassingsgebied

1. Het Belgisch huurstelsel kent een algemeen regime en drie bijzondere regimes.

1.1 Het algemeen regime,

in het juridisch jargon ook gemeenrechtelijk regime inzake huishuur genoemd, geldt enerzijds voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder een der drie bijzondere regimes en is anderzijds van kracht als aanvullende regeling voor alle materies of aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet bepaald worden.

1.2 De bijzondere regimes,

nl. woninghuur, handelshuur en pacht worden door afzonderlijke en specifieke wetten beheerst.

2. Indien het verhuurde goed een dubbele bestemming heeft

(bijvoorbeeld deels als landbouwbedrijf, deels als magazijn waar het publiek geen toegang heeft) dan moet uitgemaakt worden welke de hoofdbestemming van het goed is.
Het is de hoofdbestemming die het toepasselijk regime zal bepalen (is bv. de landbouwbestemming de hoofdbestemming, dan zal de pachtwet van toepassing zijn).

3. Vrijwillige onderwerping

Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingsvoorwaarden van een van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan een van deze regimes (bijvoorbeeld de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet).
Daarentegen is het niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder een der bijzondere regimes valt (bijvoorbeeld de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan een der andere bijzondere regimes (bijvoorbeeld aan de woninghuurwet).

Duur

2.1 Schriftelijke huurovereenkomsten van onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten

worden geacht aangegaan te zijn per maand.
De opzeggingstermijn bedraagt een maand. Mondelinge huurovereenkomsten worden vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten. Dit vermoeden is nochtans weerlegbaar, mits bewezen door de partijen.

2.2 Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur

eindigen van rechtswege wanneer de in de overeenkomst bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is, tenzij die uitdrukkelijk in de overeenkomst voorzien werd. Een vervroegde opzegging (zelfs voor eigen gebruik) is hier niet mogelijk, onder voorbehoud van een andersluidende overeenkomst. Blijft de huurder na beeindiging van de contractuele duur het goed toch betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan is er stilzwijgende wederinhuring, tegen dezelfde voorwaarden (ook qua duur) als in de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook wat dit betreft zijn partijen vrij contractueel iets anders overeen te komen.

2.3 Huur van gemeubelde appartementen aangegaan voor onbepaalde duur

kennen een specifieke wettelijke regeling. De duur is afhankelijk van de vervaldag voor de betaling van de huurprijs. Gebeurt de betaling jaarlijks, dan is de contractuele duur 1 jaar, gebeurt de betaling maandelijks dan is de duur 1 maand. Indien niet duidelijk is of de huur is aangegaan per jaar, per maand of per dag, dan wordt zij geacht aangegaan te zijn per maand.

Overdracht van huur en onderhuur

1 Principe:

deze zijn toegelaten, tenzij de overeenkomst anders bepaalt.

2 Wettelijke beperking:

logischerwijze mag een huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen, noch het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen.

Verkoop van het verhuurde goed

We merken vooreerst op dat van de hierna volgende wettelijke regeling kan afgeweken worden, hetzij in de koopovereenkomst, hetzij in de huurovereenkomst.
De wet maakt een onderscheid tussen twee gevallen.

1. Een huurcontract met vaste datum

is tegenstelbaar aan de koper

• Vermits een vaste datum een geschrift veronderstelt betekent dit dat een mondelinge huurovereenkomst nooit een vaste datum bepaalt en derhalve steeds zal vallen onder geval 2
• De huurovereenkomst kan wel een uitzettingsbeding voorzien: de verhuurder heeft het recht de huurder uit de woning te zetten bij vervreemding van het goed.

2. Een huurovereenkomst zonder vaste datum

is niet tegenstelbaar aan de koper.
- Let wel ! De koper kan niet op grond van de notariele verkoopakte (die zou voorzien dat het goed vrij ter beschikking is van de koper) overgaan tot uitzetting van de huurder; hij moet hiervoor eerst de uitzetting vorderen voor de vrederechter.
De verstandige koper doet er eventueel goed aan geen opzegging te betekenen aan de huurder (wat achteraf tegen de koper kan ingeroepen worden door de huurder).
Wel kan hij de huurder meedelen dat de huur hem niet tegenstelbaar is.
- Er kan van de wettelijke regeling afgeweken worden door in de koopovereenkomst een beding te voorzien dat zegt dat de koper de huurovereenkomst moet eerbiedigen.
- Volledigheidshalve dient ook de aandacht gevestigd te worden op de aansprakelijkheid van de verkoper t.a.v. zijn huurder!
Stel dat de koper de uitzetting van de huurder bekomt via de vrederechter, dan zal de huurder zich achteraf kunnen keren tegen zijn verhuurder-verkoper op basis van de contractuele aansprakelijkheid van deze laatste.

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000

---