van 18 mei 1999, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 8 juni 1999
Dit decreet is in werking getreden op 1 mei 2000, met uitzondering van de artikelen 165 en 166, die in werking zijn getreden op de tiende dag na de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad (= 18 juni 1999)
belangrijke
mededeling
voor eigenaars van bouwgronden gelegen in een
verkaveling van voor 22 december 1970
Gedurende 90 dagen vanaf 01 mei 2000 moeten de houders van verkavelingsvergunningen, de eigenaars van niet bebouwde percelen bouwgronden gelegen in een verkaveling van voor 22 december 1970 zich melden bij het College van Burgemeester en Schepenen waar het goed gelegen is. Er is immers een vermoeden van verval van verkavelingsvergunning ingebouwd in het nieuwe Decreet op de Ruimtelijke Ordening dat definitief wordt indien de betrokkenen niet in een termijn van 90 dagen de geldigheid ervan verdedigen.
Meer info over het Decreet op de ruimtelijke ordening.
Art. 165. In artikel 14 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 wordt tussen het vierde en het vijfde lid het volgende lid ingevoegd :
« Gedurende een periode van vijf jaar na de inwerkingtreding van deze bepaling, kan het bijzonder plan van aanleg afwijken van de voorschriften van het gewestplan wanneer de gemeente beslist heeft tot het opmaken van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20, § 1, van het decreet van 24 juli 1996 houdende de ruimtelijke planning of artikel 32, § 1, van het decreet van [...] houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, en op voorwaarde dat een ruimtelijke afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. » .
Art. 166. § 1. Artikel 43, §2, van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996 wordt vanaf het zesde lid vervangen door wat volgt :
« Gedurende een periode van vijf jaar na de inwerkingtreding van deze bepaling, mogen de gemachtigde ambtenaar bij het verlenen van een gunstig advies, en het college van burgemeester en schepenen van een gemeente die voldoet aan de voorwaarden voorgeschreven in artikel 193, § 1, van het decreet van [...] betreffende de organisatie van de ruimtelijke ordening, bij het verlenen van een vergunning, afwijken van de voorschriften van een gewestplan indien de aanvraag betrekking heeft op :
1° het verbouwen van een bestaand vergund gebouw, met uitsluiting van verkrotte gebouwen, binnen het bestaande bouwvolume;
2° het herbouwen op dezelfde plaats van een bestaande vergunde woning binnen het bestaande bouwvolume op voorwaarde dat voldaan is aan volgende voorwaarden :
a) de woning is op het moment van de vergunningsaanvraag niet verkrot;
b) de woning is op 1 januari 1999 zonevreemd;
c) de aanvraag gebeurt door en de werken worden uitgevoerd voor rekening van een in deze woning ten minste sinds 1 januari 1999 volgens het bevolkingsregister gedomicilieerde bewoner, of door een eigenaar die ten minste sinds 1 januari 1999 eigenaar is van deze woning of een erfgenaam. Als eigenaar op 1 januari 1999 wordt beschouwd, degene wiens eigendomsrecht tegenstelbaar is aan derden op 1 januari 1999, of, in geval van een onderhandse verkoopsovereenkomst die is gesloten vóór 1 januari 1999, wiens eigendom tegenstelbaar is aan derden op ten laatste 1 mei 1999;
d) zo het bestaande bouwvolume meer bedraagt dan 1.000 m3, dient de herbouwde woning beperkt te blijven tot 1.000 m3;
e) de aanvrager moet het bewijs leveren dat voldaan is aan de voorwaarden vermeld onder a), b), c) en d), en dit bewijs wordt door het college van burgemeester en schepenen bevestigd en ingeschreven in een gemeentelijk register;
Als herbouwen op dezelfde plaats wordt beschouwd, het herbouwen van een nieuwe woning die op minstens drie kwart van de oppervlakte van de bestaande woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, wordt opgericht;
3° het herbouwen op een gewijzigde plaats van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van verkrotte gebouwen, binnen het bestaand bouwvolume op voorwaarde dat de woning op 1 januari 1999 getroffen is door een rooilijn of gevat is door een gemeentelijke verordening inzake de voorbouwlijn en op voorwaarde dat de wijziging van de inplanting zich beperkt tot de verplaatsing die tot gevolg heeft dat het gebouw dezelfde voorbouwlijn krijgt als de dichtstbijzijnde gebouwen of tot de verplaatsing conform de in de verordening voorziene voorbouwlijn; indien het bestaande bouwvolume meer bedraagt dan 1.000 m3, dient de herbouwde woning beperkt te blijven tot 1.000 m3;
4° het uitbreiden van een bestaand vergund gebouw met uitzondering van woningbouw met een gebouw of een vaste inrichting op voorwaarde dat de uitbreiding het noodzakelijke gevolg is van overeenkomstig het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning voorgeschreven algemene, sectoriële of bijzondere voorwaarden, strekkende tot het bevorderen van de kwaliteit van het leefmilieu, of het noodzakelijk gevolg van een voorwaarde die betrekking heeft op de gezondheid van de mens opgelegd op advies van de bevoegde administratie naar aanleiding van een in het kader van genoemd decreet verleende vergunning, of het noodzakelijk gevolg van maatregelen voorgeschreven door de sociale inspecteurs die bevoegd zijn in het kader van de wet van 16 november 1972 betreffende de arbeidsinspectie, of het noodzakelijk gevolg van maatregelen voorgeschreven in het kader van de wet van 2 april 1971 betreffende de bestrijding van voor planten en plantaardige producten schadelijke organismen, in het kader van de wet van 24 maart 1987 betreffende de dierengezondheid, of in het kader van de wet van 14 augustus 1986 betreffende de bescherming en het welzijn der dieren;
5° aanpassingswerken aan of bij een gebouw bedoeld in 4°, zonder dat het overdekte volume wordt uitgebreid;
6° het uitbreiden van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van verkrotte gebouwen. De uitbreiding van een bestaande vergunde woning kan met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen slechts leiden tot een maximaal bouwvolume van 700 m3. Deze uitbreiding mag de 100 % volumevermeerdering echter niet overschrijden;
7° het verbouwen, het herbouwen op dezelfde plaats binnen het bestaande bouwvolume, of het uitbreiden met maximum 20% van het bestaande bouwvolume van een bestaand vergund gebouw dat definitief beschermd is als monument in het kader van het decreet van 3 maart 1976 ter bescherming als monument of stads- en dorpsgezicht. Deze werken zijn onderworpen aan het bindend advies van de administratie bevoegd voor monumenten en landschappen.
De mogelijkheden vermeld in 1° tot en met 6° gelden enkel voor deze gebouwen die gelegen zijn in het agrarisch gebied, het landschappelijk waardevol agrarisch gebied en/of het parkgebied zoals bepaald in het gewestplan, en die palen aan een openbare weg, niet zijnde een aardeweg, en die voldoende uitgerust is, gelet op de bestaande toestand.
Het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal. De architecturale eigenheid van het bestaande vergunde gebouw moet - ook bij herbouwen - behouden blijven.
Gebouwen bestemd voor woningbouw worden beschouwd als verkrot indien ze voorkomen op de lijst van de ongeschikte en/of onbewoonbare woningen die deel uitmaakt van de inventaris verbonden aan de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen zoals ingevoerd bij decreet van 22 december 1995.
Verbouwen kan slechts worden toegestaan voor zover minstens de volgende elementen worden behouden :
- 60 % van de buitenmuren;
- de dakvorm;
- het aantal bouwlagen.
Indien het behoud van deze elementen binnen de bij de aanvraag voorgestelde werken bouwtechnisch niet kan worden gegarandeerd, wordt de vergunning geweigerd.
Gedurende een periode van vijf jaar na de inwerkingtreding van deze bepaling, mogen de gemachtigde ambtenaar bij het verlenen van een gunstig advies, en het college van burgemeester en schepenen van een gemeente die voldoet aan de voorwaarden voorgeschreven in artikel 193, § 1, van het decreet van [...] betreffende de organisatie van de ruimtelijke ordening, voor wijzigingen van gebruik zoals bepaald in artikel 42, § 1, 7°, alleen in volgende gevallen afwijken van de voorschriften van een gewestplan :
- het gebruik van een bestaand vergund, eventueel leegstaand, landbouwbedrijf dat volgens het gewestplan gelegen is in het agrarisch gebied, landschappelijk waardevol agrarisch gebied of parkgebied wordt gewijzigd met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat de volgende voorschriften nageleefd worden : de bedrijfswoning en de bijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, krijgen als nieuw gebruik wonen met uitsluiting van meergezinswoningen, maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft; de bedrijfsgebouwen van dit landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen enkel een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
- het gebruik van een bestaand vergund gebouw dat definitief beschermd is als monument in het kader van het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en stads- en dorpsgezichten wordt gewijzigd met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden voor de gebouwen gelegen in het parkgebied.
De hierboven beschreven wijzigingen van gebruik kunnen eventueel gecombineerd worden met de onder 1° tot en met 7° beschreven mogelijkheden.
Al de hierboven vermelde afwijkingen kunnen slechts worden verleend op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. Dit betekent onder meer dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengt of verstoort. Het naleven van deze voorwaarden moet blijken uit het advies van de gemachtigde ambtenaar.
De aanvragen worden onderworpen aan een openbaar onderzoek, waarvan de kosten ten laste van de aanvrager komen. De Vlaamse regering bepaalt de wijze waarop het onderzoek plaatsheeft.
Het advies van de bevoegde administratie moet telkens ingewonnen worden. De Vlaamse regering kan nader bepalen wat verstaan wordt onder de bevoegde administratie. Bij ontstentenis van dit advies binnen dertig dagen wordt het geacht gunstig te zijn.
De weigering van het verlenen van een afwijking tot het herbouwen, verbouwen of uitbreiden van een bestaand vergund gebouw of tot het wijzigen van het gebruik, kan geen aanleiding geven tot het verschuldigd zijn van een vergoeding zoals bedoeld in artikel 35 van dit decreet, of in artikelen 84 tot en met 86 van het decreet van [...] houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening. »
§ 2. Aan artikel 43, § 6, van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996 wordt een tweede lid toegevoegd, dat luidt als volgt : "Wanneer de ruimtelijke ordening wordt geschaad kan de gemachtigde ambtenaar in zijn advies rekening houden met de termijn die er nodig is om de betrokken inrichting te herlocaliseren, met een maximum van 5 jaar. » .
§ 3. Aan artikel 43, § 7 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996 wordt een tweede lid toegevoegd, dat luidt als volgt : "Wanneer de ruimtelijke ordening wordt geschaad kunnen de overheden rekening houden met de termijn die er nodig is om de betrokken inrichting te herlocaliseren, met een maximum van 5 jaar. » .
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Om deze bovenstaande tekst beter te begrijpen, staat hieronder de memorie van toelichting bij het ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, zoals ingediend bij het Vlaamse Parlement:
Artikel 165 Decreet Ruimtelijk Ordening
Deze wijzigingsbepaling heeft tot doel de afwijkende BPA's, zoals toegelicht in omzendbrieven RO 93/01, RO 97/01 en RO 98/05, decretaal te verankeren.
Artikel 166
Om tegemoet te komen aan een aantal onvolkomenheden in de huidige regeling op de zonevreemde gebouwen, worden in paragraaf 1 de mogelijkheden tot afwijking op de voorschriften van het gewestplan bijgestuurd.
De doorgevoerde wijzigingen willen inzake de zonevreemde gebouwen een evenwichtig antwoord geven op soms tegenstrijdige verzuchtingen, meer bepaald het verzekeren van een minimaal wooncomfort, het vrijwaren van de open ruimte en het herstellen van schade aangericht door brand, storm en aanverwante rampen; ook het restaureren en optimaal hergebruiken van beschermde monumenten vroeg om een oplossing net zoals de gevallen die, door de onvolmaakte invulling van het begrip verbouwen in de bestaande regelgeving, op het terrein soms tot patsituaties leiden met meer negatieve consequenties op sociaal dan wel op ruimtelijk vlak.
De uitgewerkte regeling komt er op neer dat een aantal beperkingen van de bestaande regeling komen te vervallen.
Voor woningen vervalt het vroegere maximum van 20% volumevermeerdering, iets wat voor zeer kleine woningen weinig soelaas bracht, en wordt vervangen door 100%. De 700 m3-grens blijft wel behouden. De toegelaten werken blijven in principe beperkt tot verbouwen en uitbreiden. Herbouwen kan wél indien de onder punt 2° beschreven voorwaarden vervuld zijn.
Een woning die getroffen is door een bestaande rooilijn kan worden herbouwd tot op dezelfde voorbouwlijn van de naastgelegen woningen. Deze regeling komt - aangevuld met wat in artikel 145 is voorzien - tegelijk tegemoet aan de problematiek van de heirkracht. Op te merken valt dat de regeling onder punt 2° kan gecombineerd worden met de uitbreidingsmogelijkheid vermeld in punt 6°, uiteraard op voorwaarde dat de volumenormen worden gerespecteerd.
De regeling die wordt vermeld onder punt 3° met betrekking tot de rooilijnen dient als volgt geïnterpreteerd te worden. In principe kan herbouwen of verbouwen van een zonevreemd gebouw enkel op dezelfde plaats. Wanneer een gebouw echter getroffen wordt door de rooilijn (d.w.z. gedeeltelijk vóór de rooilijn gebouwd is), dan kan de vergunning worden verleend voor het herbouwen ter hoogte van de bouwlijn van de aanpalende gebouwen, maar niet verder dan dat. Deze bepaling is ingevoerd om enerzijds de rooilijnen te respecteren, anderzijds om te vermijden dat het gebouw herbouwd zou worden ver achter de rooilijn, in het achterliggende gedeelte van het betrokken perceel.
Voor beschermde monumenten &endash; we denken bijvoorbeeld aan markante molens of hoevegebouwen &endash; wordt iets meer speelruimte gegeven, omdat mag aangenomen worden dat ze beeldbepalend zijn en bijdragen tot de specifieke landschappelijke waarde van een voor de rest open gebied.
Behalve voor de monumenten wordt de mogelijkheid tot afwijken decretaal beperkt tot het agrarisch gebied, het landschappelijk waardevol agrarisch gebied en het parkgebied volgens het gewestplan, terwijl de beperking in de vorige regeling gebeurde door middel van een besluit van de Vlaamse regering. Om de problematiek aan te pakken van de zonevreemde bedrijfszetels van agrarische bedrijven die buiten het agrarisch gebied gelegen zouden zijn, dient er bij het vervangen van de plannen van aanleg over gewaakt te worden dat deze bedrijfszetels gezoneerd worden in het geëigend gebied.
Het toegelaten maximum van 700 m3 heeft alleen betrekking op het aaneengesloten woonvolume inclusief woningbijgebouwen (dit zijn lokalen die een bestemming hebben die complementair is aan het wonen; ze onderscheiden zich bijvoorbeeld van stallen van dieren of werkplaatsen) en niet op andere bijgebouwen die zich eventueel op het perceel zouden bevinden.
Om terzake duidelijkheid te creëren, wordt nu in het decreet gedefiniëerd wat onder verbouwen wordt verstaan; tegelijk wordt aangegeven vanaf wanneer sprake is van herbouwen. Dit maakt het onder meer mogelijk om aanvragen die onder de huidige regeling op moeilijkheden zijn gestuit wat het verbouwen betreft, opnieuw te beoordelen volgens de nieuwe regeling inzake herbouwen en de daaraan gekoppelde voorwaarden.
Voor bedrijfsgebouwen wordt de reeds voorziene uitbreiding omwille van milieutechnische voorwaarden aangevuld met mogelijke voorwaarden vanuit andere sectorale wetgevingen zoals volksgezondheid, arbeidsinspectie, e.d.
Met aanpassingswerken aan of bij bedrijfsgebouwen wordt onder meer bedoeld het aanbrengen van een luifel, het voorzien van loskades met toegangshellingen of het uitvoeren van beperkte omgevingswerken. Verdere vereenvoudigingen ten behoeve van de problematiek van de bedrijfsgebouwen kunnen via een evaluatie en aanpassing van de lijst van de werken die vrijgesteld zijn van de medewerking van architect en die niet vergunningsplichtig zijn.
Behoud van de architecturale eigenheid van de gebouwen wordt steeds gevraagd uit respect voor de wijze waarop het karakter van het landelijk gebied in het collectief geheugen van de mensen is geprent.
Verder wordt duidelijk bepaald welke afwijkende wijzigingen van gebruik nog aanvaard kunnen worden met als voornaamste bedoeling het ontstaan van nieuwe zonevreemde bebouwing zo veel mogelijk te vermijden. Tegelijk worden de mogelijkheden inzake het voorzien van tijdelijke verblijfsgelegenheden, waaronder hoofdzakelijk hoevetoerisme wordt verstaan, verruimd ten aanzien van wat nu volgens artikel 11 van het K.B. van 28/12/72 mogelijk is: de koppeling aan een leefbaar landbouwbedrijf vervalt, nevenbestemming landbouw is voldoende. Het gaat hier om een uitzonderingregel, wat betekent dat deze bepaling strict geïnterpreteerd moet worden. De nevenbestemming landbouw moet dus wel degelijk aanwezig zijn en bewezen worden. Bij discussie zal het advies van de voor landbouw bevoegde administratie uitsluitsel geven.
Het betreft hier een wijziging van artikel 43 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecöordineerd op 22 oktober 1996. Deze regeling komt te vervallen vijf jaar na de inwerkingtreding van het nieuwe decreet maar blijft binnen deze periode van toepassing ongeacht het feit of een gemeente in toepassing van artikel 193 nog onder het oude vergunningenstelsel valt dan wel onder het nieuwe.
Bij weigering van de vergunning kan dit geen aanleiding geven tot planschadevergoeding.
Wat ten slotte de adviesverlening en beslissing inzake de milieuvergunningsaanvragen betreft, worden artikel 43 §6 en §7 uitgebreid met een beoordelingscriterium dat verband houdt met de mogelijkheid tot herlocalisatie van een bedrijf.
Het is wellicht nuttig er aan te herinneren dat de bestaande bepalingen van artikel 43 §6 en §7 reeds de mogelijkheid geven om bij de beoordeling van de milieuvergunningsaanvraag gunstig advies te geven zo geoordeeld wordt dat een zonevreemd bedrijf de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet overschreidt. Dit moet blijken uit de motivering; het is dus niet zo dat een zonevreemd bedrijf de ruimtelijke ordening per definitie zou schaden.
notariskantoor Van
Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be
URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000