Het bodemsaneringsdecreet geeft de Vlaamse overheid een belangrijk instrument om verontreinigde gronden te saneren en nieuwe verontreiniging te voorkomen.
Dit decreet werd vertaald in een aantal uitvoeringsbepalingen, gegroepeerd in het Vlaamse reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO).
Het geheel heeft als doel de verwerver van een grond te beschermen. Om rechtsgeldig een overeenkomst over de overdracht van gronden te kunnen afsluiten, moet immers eerst door de overdrager een bodemattest worden aangevraagd bij de OVAM.
Het bodemattest vermeldt of er in het register van de verontreinigde gronden gegevens over het desbetreffende terrein opgenomen zijn.
1 oktober 1996: sedert die dag bent u verplicht om bij sluiting van een overeenkomst tot overdracht van gronden bij de OVAM een bodemattest aan te vragen, en - als het om gronden gaat waar activiteiten plaatsvinden (of plaatsvonden) of inrichtingen zijn (of waren) die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken - moet u eerst een bodemonderzoek laten uitvoeren.
Wat is grond ?
Voor welke verplichtingen en vooral voor welke bescherming zorgt
het bodemsaneringsdecreet?
Uitgangspunt van artikel 36 is dat vanaf 1 oktober 1996 bij elke
overeenkomst tot overdracht van een grond een bodemattest vereist is.
De vraag is natuurlijk: hoe omschrijven we het begrip grond?
Wat begrijpen we onder overdracht?
En wat zijn de basisprincipes die hieruit voortvloeien?
grond: Grond: de bodem en/of de zich op de bodem bevindende opstallen.;
worden niet als grond beschouwd: elk privatief gedeelte en/of de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, van een onroerend geheel onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in artikel 577-3, van het Burgerlijk Wetboek, voor zover in het betrokken privatieve gedeelte of in de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1 van dit decreet.
risico-grond: gronden waarop inrichtingen en activiteiten voorkomen of voorkwamen die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals vermeld in de lijst in artikel 3, § 1, van het decreet;
niet-risico-grond: gronden waarop
geen inrichtingen en activiteiten voorkomen die in hogervermelde
lijst vermeld zijn.
Wat is bodemverontreiniging?
Onder bodemverontreiniging verstaan we de aanwezigheid van stoffen of organismen, veroorzaakt door menselijke activiteiten, op of in de bodem of opstallen, die de kwaliteit van de bodem op rechtstreekse of onrechtstreekse wijze nadelig beïnvloeden of kunnen beïnvloeden.
Krachtens artikel 2, 18 moet onder "overdracht van gronden" worden
verstaan:
a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond;b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, van een recht van gebruik en bewoning, van een erfpacht en van een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten;
c) het aangaan of beëindigen van een huur, handelshuur, pacht, bruikleen of concessie op een grond voor een gecumuleerde duur van meer dan 9 jaar;
d) het aangaan of beëindigen van een huur, handelshuur, pacht, bruikleen of concessie voor een gecumuleerde duur van meer dan 1 jaar, op een grond waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit uitgeoefend wordt of werd die opgenomen is in de lijst van artikel 3, § 1, van dit decreet;
e) het aangaan van een onroerende leasing met betrekking tot een grond en de beëindiging van de onroerende leasing met of zonder lichting van de aankoopoptie;
f) het overdragen onder de levenden van een recht bedoeld in b) tot en met e);
g) de fusie van rechtspersonen, waarvan minstens één eigenaar is van grond, of de splitsing van een rechtspersoon die eigenaar is van grond;
h) de inbreng van een algemeenheid of een bedrijfstak, voorzover daartoe een grond behoort;
i) het opstellen van de statuten van het gebouw als bedoeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.
In afwijking van de voorgaande bepalingen worden NIET beschouwd als een overdracht van grond:
a) de inbreng van een in het eerste lid a) tot en met e) bedoeld recht in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen;b) het aangaan, overdragen of beëindigen van een huur op een grond, voorzover deze huur door haar aard beheerst wordt bij de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur en voorzover op deze grond geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit uitgeoefend wordt of werd die opgenomen is in de lijst van artikel 3, § 1, van dit decreet;
c) het aangaan of beëindigen van een huur op een grond, voorzover deze huur door haar aard geregeld wordt door het besluit van de Vlaamse regering van 29 september 1994 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor de woningen die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of door de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende lokale sociale huisvestingsmaatschappijen worden verhuurd, in toepassing van artikel 80ter van de huisvestingscode en voorzover op deze grond geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit uitgeoefend wordt of werd die opgenomen is in de lijst van artikel 3, § 1, van dit decreet;
d) de verlenging van huur, handelshuur, pacht, bruikleen of concessie op een grond, waardoor de gecumuleerde duur de negen jaar overschrijdt, voorzover een bodemattest werd aangevraagd bij het aangaan van de huur, handelshuur, pacht, bruikleen of concessie op de grond.
Vraag: is het bodemattest ook van toepassing bij de verkoop/verhuur van appartementen?
Antwoord: zie art. 2, 17° bis Bodemsaneringsdecreet:
"Grond: de bodem en/of de zich op de bodem bevindende opstallen.- Als grond wordt niet beschouwd, elk privatief gedeelte en/of de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, van een onroerend geheel onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in artikel 577-3, van het Burgerlijk Wetboek, voor zover in het betrokken privatieve gedeelte of in de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1 van dit decreet."
Interpretatie van art. 2, 17° bis Bodemsaneringsdecreet door de OVAM
OVAM heeft in een schrijven van 27 november 1998 zijn interpretatie van artikel 2, 17° bis Bodemsaneringsdecreet gegeven.
Om te beoordelen of een kavel in een onroerend goed onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in art. 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, beschouwd wordt als grond in de zin van art. 2, 17° bis Bodemsaneringsdecreet, en daardoor bij de overdracht ervan, valt onder de decretale overdrachtsregeling, moet er inderdaad gekeken worden zowel naar de privatieve kavel zelf die overgedragen wordt, als naar de gemeenschappelijke bestanddelen van het onroerend goed.
Het gaat om grond in de zin van art. 2, 17°bis van het Bodemsaneringsdecreet, en bij gevolg is de decretale overgangsregeling zoals uiteengezet in de artikels 37 tot en met 40 van toepassing, bij de overdracht van:
1. een kavel, indien er voorheen op of in het terrein, waarop het gebouw staat of in het gebouw zelf dat is omgevormd tot een appartementsgebouw, vroeger een risico-activiteit of -inrichting was;
Voorbeeld:
• Een appartement op de eerste verdieping wordt overgedragen: op het kadastraal perceel waarop het appartementsgebouw zich bevindt was er vroeger ooit een leerlooierij, die later werd afgebroken;
• Het gebouw waarin vroeger een brouwerij was, werd verbouwd en opgedeeld in appartementen; één van die appartementen wordt nu overgedragen.
2. een kavel, waarbij in of op die kavel een risicoactiviteit of -inrichting is of was;
Voorbeeld:
• Een wasserij op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw wordt overgedragen;
• Een kavel waarin vroeger een laboratorium was gevestigd, wordt overgedragen.
3. een kavel, indien er in of op de gemeenschappelijke bestanddelen een risico-activiteit of -inrichting is of was, en die risico-activiteit of -inrichting dient/diende voor het algemeen gebruik van alle kavels;
Voorbeeld:
• Een appartement op de tweede verdieping wordt overgedragen; in de gemeenschappelijke grond bevindt zich een mazouttank van meer dan 20.000 liter, die dient voor de verwarming van alle appartementen in het gebouw;
• Een appartement wordt overgedragen, er bevindt zich in het gebouw een elektriciteitscabine met een totaal elektrisch vermogen van meer dan 100 kW, die dient voor het gemeenschappelijk gebruik van alle mede-eigenaars;
4. een gemeenschappelijk gedeelte waarin zich een risico-activiteit of -inrichting bevindt of bevond;
Voorbeeld:
Een gemeenschappelijke wasserij op de gelijkvloerse verdieping wordt overgedragen;
5. een kavel, en in de gemeenschappelijke bestanddelen bevindt of bevond zich een risico-inrichting die er uitsluitend ten behoeve van die kavel is of was;
Voorbeeld:
• In een appartementsgebouw bevindt zich een pompstation op de gelijkvloerse verdieping en zitten drie brandstoftanks in de gemeenschappelijke grond dienen voor het privatief gebruik van dat pompstation;
• In het privatief op de gelijkvloerse verdieping was vroeger een benzinestation, maar dat privatief wordt nu gebruikt voor private bewoning.
Het gaat NIET om grond in de zin van art. 2, 17° bis van het Bodemsaneringsdecreet en bijgevolg is de overdrachtsregeling overeenkomstig de artikels 37 tot en met 40 van het decreet NIET van toepassing bij de overdracht van:
1. Een kavel, waarin of waarop er zich geen risicoactiviteit of -inrichting bevindt of bevond, en er zich in de gemeenschappelijke delen van het gebouw geen risico-activiteit of -inrichting bevindt of bevond ten behoeve van alle kavels;
Voorbeeld:
• Een appartement op de eerste verdieping, waarin er zich geen risico-activiteit of -inrichting bevindt, wordt overgedragen; op de gelijkvloerse verdieping is er een wasserij, in de gemeenschappelijke bestanddelen van het gebouw zijn geen risico-activiteiten of -inrichtingen;
• De overdracht van een appartement op de eerste verdieping van een appartementsgebouw waarin er zich vroeger op de tweede verdieping een laboratorium bevond;
2. Een kavel, waarbij in die kavel zelf geen risico-activiteit of &endash;inrichting gevestigd is of was en in de gemeenschappelijke bestanddelen bevindt of bevond zich een risico-activiteit of &endash;inrichting die uitsluitend ten behoeve van een andere kavel is of was;
Voorbeeld:
• In een appartementsgebouw bevindt zich een pompstation op de gelijkvloerse verdieping en zitten drie brandstoftanks in de gemeenschappelijke grond die dienen voor het privatief gebruik van dat pompstation; nu wordt een appartement op de eerste verdieping overgedragen;
• In een appartementsgebouw bevond zich vroeger een pompstation op de gelijkvloerse verdieping en zaten drie brandstoftanks in de gemeenschappelijke grond die dienden voor het privatief gebruik van dat pompstation; nu wordt een appartement op de eerste verdieping overgedragen.
Deze bovenvermelde interpretatie geldt onverminderd ook voor de toepassing van artikel 36 Bodemsaneringsdecreet.
Welke overdrachten zijn het
belangerijkste voor U?
Als particulier hebt u het meest te maken met 3 soorten
overdrachten. Op dit drietal gaan we hier dieper in.
1. De overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op gronden.
Onder deze omschrijving vallen onder meer koop, verkoop, ruil en schenking van gronden onder de levenden, dus niet het verwerven van gronden door erfopvolging of legaat.
Ook de aankoop van een appartement valt niet onder de "overdracht" van een grond, voor zover er zich geen risico- activiteit bevindt of bevond (zie standpunt van OVAM hiervoor)
2. Het aangaan of beëindigen van een huur-, handelshuur- of concessie-overeenkomst voor een gecumuleerde duur van meer dan 9 jaar wanneer het geen risicogrond betreft.
Telkens een huurovereenkomst door een contractuele, wettelijke of rechterlijke verlenging of hernieuwing een duur van meer dan 9 jaar heeft, is een bodemattest vereist. Ook een stilzwijgende verlenging van een contract valt na verloop van een periode van 9 jaar hieronder. Een bodemattest is dan nodig indien er geen aangevraagd was bij het begin van de huur. Dat ook de beëindiging vermeld wordt (dus ook de beëindiging van een erfpacht, opstalrecht of leasing), houdt in dat wanneer een huurovereenkomst na meer dan 9 jaar stopgezet wordt via een overeenkomst tussen huurder en verhuurder, de verplichting om een bodemattest aan te vragen op de huurder (of pachter of leasingnemer) rust, en niet op de verhuurder. Wanneer de huurovereenkomst na meer dan 9 jaar afloopt zoals contractueel bepaald, dient geen bodemattest aangevraagd te worden.
Wanneer het wel een risicogrond betreft, geldt identiek hetzelfde, maar dan moet men wel aan deze verplichtingen voldoen voor overeenkomsten betreffende een duur vanaf meer dan 1 jaar.
3. Het vestigen en beëindigen van een recht van vruchtgebruik, van een recht van gebruik en bewoning, erfpacht of opstalrecht.
Onder de erfpacht wordt in de praktijk verstaan dat een verpachter het vol genot van zijn grond afstaat aan een pachter in ruil voor een jaarlijkse pacht, financieel of in natura. Opstalrecht houdt het recht in om gebouwen, werken of beplantingen op andermans erf te bezitten.
4. Wat zijn geen overdrachten in de zin van het decreet?
Door de decreetgever is expliciet gesteld dat een aantal zaken die we klassiek ook zien als een overdracht, toch niet als zodanig beschouwd worden voor de toepassing van dit decreet, en waarbij dus ook niet de verplichting bestaat tot het aanvragen van een bodemattest. De 2 belangrijkste hiervan zijn de particuliere woninghuur en het inbrengen van een vastgoed in een huwelijkscontract.
נננננננ
De overdrager moet voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden, bij de OVAM een bodemattest aanvragen; dit attest moet door de OVAM uiterlijk twee maanden na de aanvraag worden afgeleverd (artikel 36, par. 1).
Eveneens voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden, moet de overdrager de inhoud van het bodemattest meedelen aan de verwerver (artikel 36, par.1).
De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, moet de inhoud van het bodemattest bevatten (artikel 36, par. 2).
De verwerver van de gronden of de OVAM kunnen de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van artikel 36, par.par. 1-2 (artikel 36, par. 4).
Gronden waarop een inrichting is of was gevestigd of een
activiteit wordt of werd uitgevoerd die bodemverontreiniging kunnen
veroorzaken (cf. artikel 3, par.1 ), de zogenaamde risicogronden,
kunnen slechts worden overgedragen als er vooraf een oriënterend
bodemonderzoek heeft plaatsgehad (artikel 37, par. 1 ).
Dit is eveneens het geval bij de sluiting van een dergelijke
inrichting of de stopzetting van een dergelijke activiteit (artikel
44).
Het oriënterend bodemonderzoek wordt op initiatief en op kosten van de overdrager uitgevoerd onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige (artikel 37, par. 2).
De overdrager meldt aan OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan; hij voegt bij de melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek (artikel 37, par. 3).
Naargelang de ernst van de historische (ontstaan voor de inwerkingtreding van het decreet) of nieuwe (ontstaan na de inwerkingtreding van het decreet) bodemverontreiniging, kan de OVAM de overdrager
De verplichtingen die de overdrager krachtens de voormelde artikelen 37 tot en met 39 moet vervullen om tot de overdracht te kunnen overgaan, kunnen, met toestemming van deze overdrager, worden vervuld door de verwerver; de overdrager of de verwerver moeten aan de OVAM melden dat zij van deze mogelijkheid wensen gebruik te maken; zij moeten bij deze melding een kopie voegen van de overeenkomst ter zake (artikel 40, par. 1).
De verwerver van de gronden of de OVAM kunnen de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de voormelde artikelen 37, 38 (par.par. 1-3) en 39 (par.par. 1-3) (artikel 40, par. 2).
In alle akten betreffende de overdracht van gronden, moet de notaris de verklaring opnemen van de overdrager dat hij de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte heeft gebracht van de inhoud van het bodemattest; tevens moet de notaris de inhoud van het bodemattest in de akte opnemen (artikel 36, par. 3).
De verwerver van de gronden of de OVAM kunnen de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van artikel 36, par. 3 (artikel 36, par. 4).
In de akte houdende overdracht van risicogronden met nieuwe bodemverontreiniging moet de notaris vermelden of de bepalingen van artikel 38 (overdracht van risicogronden met nieuwe bodemverontreiniging) werden toegepast (artikel 38, par. 4).
In de akte houdende overdracht van risicogronden met historische bodemverontreiniging moet de notaris vermelden of de bepalingen van artikel 39 (overdracht van risicogronden met historische bodemverontreiniging) werden toegepast (artikel 39, par. 4).
Bij gebrek aan een specifieke sanctie ter zake, moet er worden op
gewezen dat een notaris, bij niet-naleving van de verplichting (zoals
vervat in de artikelen 38, par. 4 en 39, par. 4), toch kan worden
gesanctioneerd op grond van artikel 50.
Dit artikel stelt dat wordt gestraft met een gevangenisstraf van
één maand tot vijf jaar en met een geldboete van
honderd frank tot honderd miljoen frank of met één van
die straffen alleen: hij die de bepalingen van dit decreet en zijn
uitvoeringsbesluiten niet naleeft; hij die het bij of krachtens dit
decreet geregeld toezicht verhindert; hij die geen gevolg geeft aan
de opgelegde dwangmaatregelen.
Gelet op de toepasselijke opcentiemen gaat het hier dus om
strafrechtelijke geldboetes tot maximaal 20 miljard BF....
notariskantoor Van
Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be
URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 18 mei 2000