Aan- en Verkoop van onroerende goederen

1. Welke zijn de verwachtingen?
2. De verkoopovereenkomst
3. De optie
4. De opschortende voorwaarde
5. De notariële akte
6. Verschil verkoop uit de hand - Openbare verkoop
7. Kosten bij verkoop uit de hand
8. Prijswimpeling-tekortschatting
9. De overdracht van gebouwen met toepassing van de BTW

Welke zijn de verwachtingen?

Uiteraard liggen deze anders voor een verkoper dan voor een koper.
Een verkoper zal steeds trachten de maximumprijs te realiseren. Dit is zijn goed recht.
Een koper zal niet alleen de prijs afwegen, maar ook de bijkomende (akte)kosten.
Ook zal hij moeten nagaan of het tekoopgestelde zijn verwachtingen kan inlossen.
Voor een woning of appartement ligt dit vrij eenvoudig. Wel wordt best nagevraagd of voor alles de nodige bouwvergunningen werden afgeleverd.
Wanneer hij een grond op het oog heeft, moet hij opletten.
Kan hij op deze grond zijn droomhuis bouwen?
Hier dient nagegaan of er een stedebouwkundig attest is, een niet-vervallen verkavelingsvergunning of mogelijk reeds een bouwvergunning.
Eventueel in combinatie met milieu-uitbatingsvergunningen .
Verkoper en koper zullen elkaar vinden, van zodra zij akkoord gaan over wat verkocht wordt, en de prijs die daarvoor moet betaald worden.
Dit kan mondeling.
Aan te raden is echter een schriftelijke overeenkomst op te maken, waarbij ook reeds alle andere voorwaarden en modaliteiten worden vastgelegd.
In dit geval spreken wij van een onderhandse verkoopovereenkomst.

De verkoopovereenkomst.

Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopsovereenkomst" of "compromis".
Deze benamingen zijn misleidend
Ten onrechte laten zij uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper nog zouden kunnen afzien van de tussen hen gesloten overeenkomst.
Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper, die akkoord is de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van de partijen nog terug.
Ook indien er nog geen voorschot zou betaald zijn.
Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is dus allesbehalve voorlopig.
Integendeel, zij is definitief!
Daarom spreken wij beter van een onderhandse verkoopovereenkomst.
Deze vormt het bewijs tussen de partijen van het gesloten contract, en zal later als basis dienen voor de notariële akte.
De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte verloopt maximum vier maanden.
Immers binnen deze termijn dienen de registratierechten betaald te worden.
Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan zijn rechten en plichten automatisch over op zijn erfgenamen .
Het is dus van het allergrootste belang reeds in de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie.
Het opstellen van de overeenkomst is niet altijd eenvoudig.
Denken wij maar aan het volgende:

• is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar ?
  Behoort de woning na overlijden van één van de ouders, niet toe aan de overlevende ouder samen met de kinderen en mogelijk schoonkinderen ? In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst tekenen.
• zijn de eigenaars wel bekwaam om te verkopen?
  Zijn zij allen meerderjarig?
  Is er onder hen geen onbekwame of gefailleerde?
• is het verkochte wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
• kan onze liefhebber kopen ? Is hij solvabel? Kan hij een hypothecaire lening bekomen?
• is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Werd er geen beslag gelegd?
• rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op? Werd er aan de huurder misschien geen voorkeurrecht tot aankoop verleend ?
• is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpgezicht? Maakt het misschien deel uit van het archeologisch patrimonium?
• is de verkoper wel in regel met zijn belastingen (directe en BTW), zodat de verkoop normaal kan doorgaan ?
• wat gaat de pachter doen? Mogelijk zijn recht van voorkoop uitoefenen?
• ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling?
• wat met de brandverzekering?
• is het te betalen voorschot, inachtgenomen de omstandigheden, niet te groot of te gering?
• wanneer moet het saldo van de koopprijs betaald worden ?
• wanneer krijgt de koper de sleutel ?
• is hij volledig op de hoogte van de verhuurtoestand ?
• zijn er erfdienstbaarheden ?
• wie zal de verhaalbelastingen op de aanleg en de verbreding van straten en de andere werken aan het wegennet (verder) betalen?
• kan de verkoping nog plaats vinden onder het stelsel van de BTW? Zeer belangrijk, daar dit een aanzienlijke verhoging van de kosten voor de koper meebrengt.
• wat met de bescherming van de koper, indien deze een appartement koopt op plan?

Wanneer aan deze punten geen aandacht wordt besteed bij het opstellen van de overeenkomst, dan zal de notariële akte initieel vaak leemtes vertonen.
Zoals reeds gezegd, vindt deze akte zijn basis in de verkoopovereenkomst.
Indien daarin niets wordt voorzien, kan de notaris hieraan eigenmachtig niet verhelpen, maar zal hij bij beide partijen moeten raadplegen.
In de akte kunnen immers zonder het akkoord van partijen geen lasten of voorwaarden worden opgenomen, die zouden afwijken of tegenstrijdig zijn met hetgeen opgenomen werd in de onderhandse verkoopovereenkomst of hetgeen zij daarbuiten hebben afgesproken .
Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet vooraf uw verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken.
Dit brengt immers geen meerkost mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, maar is vervat in het geheel van de notariële beschrijvingskosten.
Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan heel wat narigheid voorkomen!
Maar is er geen mogelijkheid om een tussenstadium te voorzien, een bedenktijd in te lassen?
Uiteraard zal men voorzichtig moeten zijn: men kan of wil niet altijd onmiddellijk beslissen.
Een onderhandse koopovereenkomst tekenen is, zoals reeds verteld, definitief.
Wat dan?
Zowel een optie als een opschortende voorwaarde kunnen uitkomst bieden.

De optie

Stel dat u wenst te kopen, maar nog niet 100% zeker bent.
Anderzijds laat u toch niet graag de gelegenheid aan u voorbijgaan.
In dat geval kunt u aan de eigenaar-verkoper een optie vragen.
Dit is een eenzijdige verbintenis van de eigenaar-verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 1 week of 14 dagen).
Beslist u binnen deze periode te kopen, dan laat u dit schriftelijk weten aan de verkoper.
Dit noemt men dan het lichten van de optie.
Meestal wordt overeengekomen dat dit bij aangetekende brief moet gebeuren.
Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief .
Wordt daarentegen de optie niet gelicht binnen de voorziene termijn, dan is er geen verkoop, en is de eigenaar terug vrij te verkopen aan wie hij wil.
Een optie moet beperkt worden in tijd. Men kan immers de verkoper niet onbeperkt laten wachten.
Omdat na het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (onder meer prijs, betalingstermijn en voorwaarden) reeds nauwkeurig in de optie zijn opgenomen.
Teneinde de eigenaar-verkoper te overtuigen een dergelijke optie toe te staan, zal de kandidaat-koper hiervoor soms een bepaald bedrag moeten betalen.
Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling.
Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als eerste voorschot.
Aldus wordt rekening gehouden met de belangen van beide partijen.
Zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst, zal ook hier uiterlijk binnen de vier maanden na het lichten van de optie, de notariële akte volgen.

De opschortende voorwaarde

In tegenstelling tot de optie is het inlassen van een opschortende voorwaarde geen éénzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde.
Meestal wordt deze voorwaarde gesteld door de kandidaat-koper.
Ze kan onder meer inhouden dat de verkoop tot stand komt onder de opschortende voorwaarde van:

1. het toestaan van een financiering,
   d.w.z. de verkoop zal enkel doorgaan als de kandidaat-koper een lening kan krijgen.
   Dit wordt best voldoende gedetailleerd omschreven, en zal onder meer bepalen:
   • binnen welke termijn de financiering moet worden toegekend;
   • welk bedrag er moet gefinancierd worden;
   • bij welke maatschappij en tegen welke voorwaarden;
   • op welke wijze de verkoper zal ingelicht worden over het al dan niet toekennen van de financiering.
2. de opschortende voorwaarde kan bijvoorbeeld ook zijn het bekomen van een stedebouwkundig attest, eventueel gekoppeld aan een milieuvergunning, waarbij binnen een bepaalde termijn wordt bevestigd welke de bestemming is van de grond.

De notariële akte

Wanneer de onderhandse verkoopovereenkomst zorgvuldig opgesteld is, zoals hiervoor wordt aangeraden, is het dan nog nodig een notariële akte te laten volgen?
Op het eerste zicht is er inderdaad geen wezenlijk verschil, en kan men zich afvragen of een van beide akten niet overbodig is of dubbel gebruik uitmaakt?
Het verschil tussen beiden ligt hierin dat de notariële akte een authentieke akte is.
Het authentiek karakter geeft u rechtszekerheid en biedt de mogelijkheid om de overschrijving ervan te bekomen op het hypotheekkantoor.
Deze overschrijving is van het allergrootste belang. Slechts daarna is de verkoop tegenstelbaar aan derden, wat wil zeggen dat deze vanaf dan met de overdracht rekening moeten houden.
Zolang de akte niet of nog niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor:

• hebben derden nog geen officiële kennis van de overdracht en zouden zij nog altijd beslag kunnen leggen op het verkochte goed;
• kunnen zij nog een hypotheek laten inschrijven of andere onaangename initiatieven nemen.

De notaris zal er dus voor zorgen dat de aankoopakte zo snel mogelijk wordt overgeschreven .
Zo bekomen verkoper en koper de zekerheid dat de overdracht een veilig verloop kent, waarna koper zich in alle gemoedsrust eigenaar mag noemen.

Verschil verkoop uit de hand - openbare verkoping?

Zoals reeds hiervoor aangehaald, wordt bij verkoop uit de hand de notariële akte slechts voorbereid nadat er een akkoord is tussen verkoper en koper. Mogelijk na vervulling van een opschortende voorwaarde.
Bij een openbare verkoping daarentegen is er geen aanloopperiode, maar zal de notaris, mits akkoord van de eigenaar, dadelijk toewijzen aan de meestbiedende.
Op het ogenblik van de toewijzing is de verkoop gesloten, en wordt in de verkoopzaal de akte opgemaakt en getekend.
De aankoopkosten moeten de volgende dag betaald worden.
Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal één maand tijd, daarna moeten verwijlintresten bijbetaald worden.
Deze regeling wordt voorgelezen op de verkoopdag zelf.
Belangrijk is te weten dat u als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of een opschortende voorwaarde bedingen.
U koopt of u koopt niet.
Zorg er daarom voor dat u zich voor de definitieve koopdag voldoende documenteert.
Neem ook, indien nodig, contact op met een financieringsmaatschapij. Deze zal u reeds vooraf kunnen vertellen tot hoeveel u kunt opbieden.
Dit hangt af van de waarde van het tekoopgestelde en uiteraard ook van uw financiële mogelijkheden.
Wanneer een eigenaar de keuze heeft tussen een verkoop uit de hand, en een openbare tekoopstelling, en hij kiest voor de laatste mogelijkheid, dan spreken wij van een vrijwillige openbare verkoping . Volgens de plaatselijke gebruiken heeft deze dan plaats in één of twee zitdagen:

• in één zitdag
  Indien de verhoopte prijs wordt bekomen, zal het eigendom dezelfde dag verkocht zijn. Indien dit niet het geval is, kan steeds een tweede zitdag worden vastgesteld.
• in twee zitdagen met instel- of inmijningspremie
  Op de eerste dag wordt het eigendom slechts voorlopig toegewezen.
  De laatste bieder heeft dan recht op een premie (doorgaans 0,50% van zijn bod), uiteraard enkel indien het goed wordt verkocht op de tweede zitdag.
  Koopt hij zelf, dan hoeft hij deze premie niet te betalen.
  Koopt een ander dan betaalt deze de premie aan hem.
• in twee zitdagen met verdieren
  Op de eerste dag wordt aanvankelijk enkel geboden in frank.
  De laatste bieder zal onmiddellijk daarna zijn bod mogen verhogen door verdieren te stellen. De waarde van een verdier (uitgedrukt in frank), en het gedeelte dat toekomt aan de verdierensteller, varieert van streek tot streek. Op de tweede zitdag wordt dan verder geboden in verdieren (cfr. verdieren = dierder, duurder worden).

Een vrijwillige openbare verkoping kan steeds ingetrokken worden door de eigenaar, zonder dat hij daarvoor enige verantwoording moet afleggen.

Wanneer er geen vrijwillige verkoop mogelijk is, zal deze openbaar moeten gebeuren. Wij spreken dan van een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoping.
Deze wordt gehouden in één enkele zitdag met nadien de mogelijkheid van hoger bod.
Wanneer de opbiedingen onvoldoende zijn, kan een tweede zitdag vastgesteld worden.
De toewijzing geschiedt steeds onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.
Binnen de 15 dagen kan iedereen een opbod doen via gerechtsdeurwaarder.
Dit moet 10% bedragen van het laatste bod, met een minimum van 250 euro en een maximum van 6.200 euro..
Stel dat een eigendom wordt opgeboden tot:
- 50.000 euro, dan zal het opbod 5.000 euro  moeten zijn;
- 125.000 euro, dan zal het opbod 6.200 euro moeten bedragen.
Nu hebben wij twee mogelijkheden:

1. er wordt geen opbod gedaan binnen de voorziene 15 dagen: de laatste bieder wordt definitief koper.
2. er wordt wel een opbod (hoger bod) gedaan: de notaris stelt een nieuwe en definitieve zitdag vast. Op deze zitdag kan iedereen weer aan de opbiedingen deelnemen, en zal er toegewezen worden aan de hoogstbiedende.

Zowel bij een vrijwillige als bij een gerechtelijke openbare verkoping, heeft de uiteindelijke koper de mogelijkheid om een command (=lastgever) aan te stellen.
Dit betekent dat hij verklaart niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, welke onbekend wenste te blijven bij de openbare biedingen.
Deze commandbenoeming of commandverklaring gebeurt via een notariële akte, die moet getekend worden voor 10 uur de dag na het definitief worden van de verkoping, om te vermijden dat tweemaal kosten moeten betaald worden .
Algemeen is het aangeraden bij een openbare verkoop vooraf contact op te nemen met het kantoor van de notaris, en navraag te doen omtrent:

• de algemene voorwaarden
• de specifieke voorwaarden, eigen aan elke verkoping
• de juiste (bijkomende) kosten
• de beschikbaarheid.

Kosten bij verkoop uit de hand

Deze zijn samengesteld uit het honorarium van de notaris, de registratierechten en diverse kosten

1) het ereloon (honorarium) van de notaris.
Dit is de vergoeding die de notaris krijgt voor zijn geleverde prestaties, en waarmee hij ook zijn personeel en kantooruitrusting mee moet betalen.
Dit is bepaald bij Koninklijk Besluit, proportioneel en degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs hoger is.
Per schijf hebben wij:

van 0 tot € 7500:            	4,56 %
van € 7.500 tot € 17.500:      	2,85 %
van € 17.500 tot € 30.000    	2,28 %
van € 30.000 tot € 45.495   	1,71 %
van € 45.495 tot € 64.095   	1,14 %
van € 64.095 tot € 250.095  	0,57 %
boven € 250.095  		0,057 %

Op een verkoop van € 61.973,38 (2.500.000,-Bef), zal het ereloon dus als volgt worden berekend:

op de eerste schijf:	€ 342
op de tweede schijf:	€ 285
op de derde schijf:	€ 285
op de vierde schijf:	€ 264,96
op de vijfde schijf:	€ 187,35
Samen:                  € 1364,31

2) de registratierechten.
Deze worden berekend op de overeengekomen prijs, verhoogd met de bedongen lasten, en bedragen normaal 10%.
Op onze verkoop van € 61.973,38 (2.500.000,-Bef), maakt dit: € 8.087,15 (326.235,-Bef).

Wanneer men binnen de 2 jaar terug zou verkopen, kan men 3/5de van deze registratierechten terugkrijgen.
Voor de berekening van deze termijn, moet rekening gehouden worden met de datum van de authentieke akte van aankoop- en verkoop.
De teruggave voorzien in artikel 212 van het wetboek, kan aangevraagd worden in de notariële akte van wederverkoop.
Een verklaring wordt onderaan de akte opgenomen.

Deze 10% kan worden verminderd tot 5% indien men een "bescheiden" woning koopt.
In dit geval moet men aan volgende voorwaarden voldoen:

a) geen andere woning in België in volle of blote eigendom bezitten.
Uitzondering: een woning geërfd van ouders, groot- of overgrootouders.
Indien het kadastraal inkomen ervan lager is dan het hierna vermelde toegelaten maximum, dan moet dit niet bijgeteld worden.
Indien wel, dan moet er op gelet worden dat dit kadastraal inkomen samen met dit van het gekochte het toegelaten maximum niet overschrijdt.

b) hetgeen men koopt mag slechts een maximum kadastraal inkomen hebben (voor indexatie) van:
- 745 euro indien men geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft
- 845 euro indien 3 of 4 kinderen ten laste
- 945 euro indien 5 of 6 kinderen ten laste
- 1.045 euro indien 7 of meer kinderen ten laste.

c) de koper of zijn echtgenoot moet zich inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van het verkregen onroerend goed binnen een termijn van drie jaar te rekenen van de datum van de aankoopakte en deze inschrijving ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden. (nieuwe voorwaarde sedert 24 juli 1998)

De voorziene verlaging (nl. 5% i.p.v. 10%) is niet toepasselijk op de verkoop van een onverdeeld deel, tenzij dit deel verbonden is aan een verdieping of aan een gedeelte van een verdieping van een gebouw verdeeld in appartementen.
De verlaging is evenmin van toepassing als de verkrijger en/of zijn echtgenote het geheel of een onverdeeld deel in volle of blote eigendom bezitten van één of meer onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen samen met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt dan het maximum dat hiervoor werd vermeld.
In afwijking van deze bepaling, wordt evenwel geen rekening gehouden met de onroerende goederen die door de verkrijger en/of door zijn echtgenote werden bekomen uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn, mits het kadastraal inkomen het zojuist bedoeld maximum niet overschrijdt met meer dan 25%.
De vermindering wordt niet toegestaan indien de verkrijger en/of zijn echtgenote reeds een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk als woning dient en dat anders dan uit de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn is verkregen.

Bij aankoop van een bouwgrond is geen rechtstreekse vermindering van de registratierechten mogelijk.
Men moet eerst bouwen, en daarna zien of men aan de hiervoor gestelde voorwaarden voldoet.
Indien ja, kan de koper binnen de 2 jaar na vaststelling van het kadastraal inkomen, teruggave vragen van de registratierechten die hij boven het verlaagd recht heeft betaald (10 - 5 = 5%).
Ook voor landbouwgronden is deze vermindering voorzien, indien de gronden persoonlijk door de verkrijger, zijn echtgenoot of afstammelingen worden uitgebaat. Indien men enkel grond bezit, zal het maximum kadastraal inkomen 13.000 frank niet mogen overschrijden.

Deze registratierechten (10%) kunnen worden verminderd worden op:

• 6% voor verkopingen aan bouwmaatschappijen tot nut van het algemeen;
• 5% voor verkopingen aan personen die hun beroep maken van de aankoop van onroerende goederen met het oog op wederverkoop;
• 1,5% voor verkopingen aan de met regeringspremie begunstigde koper.

3) de diverse kosten. Dit zijn de kosten voor het materiële werk:

• fiscale en hypothecaire opzoekingen,
• aanvraag getuigschriften,
• overschrijving hypotheekkantoor en nabewerking.

 Hiervoor is een forfait voorzien van € 525 (nieuw FMA sedert 01/01/2001).
Deze € 525  wordt verminderd tot € 450 bij:
- verkopingen met toepassing van het registratietarief van 5%
- verkopingen met een prijs van minder dan € 4.000
- verkopingen in appartementsgebouwen en verkavelingen, waarin minstens drie verkopingen gepland worden

Samengevat zullen de kosten voor aankoop van een woning of grond bedragen:

Behoudens de gevallen van "klein beschrijf" (waarbij de registratierechten verlaagd worden van 10% naar 5%, zie verder) zijn de notariskosten als volgt:

koopsom in €	koopsom in BEF	aktekosten in in €	aktekosten  in BEF	percentage
€ 37.184,03	1.500.000,-F	€ 5.278,25	250.288,-F	14,19 %
€ 49.578,70	2.000.000,-F	€ 6.706,39	320.341,-F	13,53 %
€ 61.973,38	2.500.000,-F	€ 8.087,15	388.541,-F	13,05 %
€ 74.368,06	3.000.000,-F	€ 9.409,36	454.318,-F	12,65 %
€ 86.762,73	3.500.000,-F	€ 10.719,48	519.668,-F	12,35 %
€ 99.157,41	4.000.000,-F	€ 12.029,60	585.018,-F	12,13 %
€ 111.552,09	4.500.000,-F	€ 13.339,72	650.368,-F	11,96 %
€ 123.946,76	5.000.000,-F	€ 14.649,83	715.718,-F	11,82 %
€ 136.341,44	5.500.000,-F	€ 15.959,95	781.068,-F	11,71 %
€ 148.736,11	6.000.000,-F	€ 17.270,07	846.418,-F	11,61 %
€ 161.130,79	6.500.000,-F	€ 18.580,18	911.768,-F	11,53 %
€ 173.525,47	7.000.000,-F	€ 19.890,30	977.118,-F	11,46 %
€ 185.920,14	7.500.000,-F	€ 21.200,42	1.042.468,-F	11,40 %

Indien men aan de voorwaarden voor "klein beschrijf" voldoet (= vermindering van de registratierechten van 10% naar 5%), zijn de notariskosten als volgt:

koopsom in €	koopsom in BEF	aktekosten in €	aktekosten in BEF	percentage
€ 24.789,35	1.000.000,-F	€ 2.524,21	110.073,-F	10,18 %
€ 37.184,03	1.500.000,-F	€ 3.344,05	149.763,-F	8,99 %
€ 49.578,70	2.000.000,-F	€ 4.152,45	187.315,-F	8,38 %
€ 61.973,38	2.500.000,-F	€ 4.913,49	223.015,-F	7,93 %
€ 74.368,06	3.000.000,-F	€ 5.615,96	256.293,-F	7,55 %
€ 86.762,73	3.500.000,-F	€ 6.306,34	289.143,-F	7,27 %
€ 99.157,41	4.000.000,-F	€ 6.996,73	321.993,-F	7,06 %
€ 111.552,09	4.500.000,-F	€ 7.687,11	354.843,-F	6,89 %
€ 123.946,76	5.000.000,-F	€ 8.377,49	387.693,-F	6,76 %
€ 136.341,44	5.500.000,-F	€ 9.758,26	420.543,-F	6,65 %

Prijsbewimpeling - tekortschatting

De verkoop wordt gesloten mits 3 miljoen frank, maar partijen komen overeen te laten beschrijven op 2 miljoen frank.
In dit geval spreekt men van prijsbewimpeling, voorzien in artikel 203 van het registratiewetboek.
Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel voor: "ingeval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd".
De bedoeling van de wetgever is duidelijk. Partijen moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet sancties voorziet, wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven.
Deze verplichting bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen.
Doen partijen dit niet, dan plegen zij opzettelijk een fiscaal bedrog; zij verbergen de waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen.
Verkoper en koper worden gestraft.
Naast het aanvullend recht is er niet alleen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht, maar stellen beiden zich bloot aan correctionele sancties.

Wordt de overeengekomen prijs van 3 miljoen frank echter correct overgenomen in de akte, maar vindt de ontvanger der registratie dat zelfde eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal deze een tekortschatting vaststellen.
Het wetboek voorziet immers dat de registratierechten steeds moeten betaald worden op de verkoopwaarde.
De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen.

Hoe wordt deze verkoopwaarde vastgesteld?
Op basis van vergelijkingspunten. Dit wil zeggen door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in de omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht.
Wanneer er nu een gevoelig verschil is tussen deze verkoopwaarde en de prijs in de akte, dan zal de ontvanger dit aan de koper mededelen.
Tezelfdertijd vordert hij betaling van de aanvullende rechten en boeten.

Is de koper verplicht de schatting van de ontvanger te aanvaarden?
Hoegenaamd niet.
Ook de ontvanger kan zich in zijn appreciatie vergissen.
De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen.
Hij kan andere vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals:

• de slechte toestand, waarin hij het kocht, eventueel te bewijzen aan de hand van foto's;
• eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen;
• geen modern comfort
• ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, ...

Best maakt men een afspraak met de ontvanger om dit uit te praten, en zal er meestal een minnelijke oplossing uit de bus komen.
Lukt dit niet, dan stelt de ontvanger een bijzondere procedure in, die gekend staat onder de benaming controleschatting.
Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij ook de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.
Behoudens indien de ontvanger al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke overeenkomst, veeleer dan te laten overgaan tot de procedure van controleschatting.

Kan tekortschatting vermeden worden?
Wanneer nu de koper zelf weet dat hij een goede zaak heeft gedaan, kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarbij hij vrijwillig verklaart dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs vermeld in de akte.
De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde, en niet op de prijs, vermeld in de akte.
Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.

terug naar de home page

notariskantoor Van Damme
Residentie "Groenhove"
Gistelse Steenweg 138 bus F/1
8200 Brugge (Sint-Andries) België
Tel. +32 50 38.11.11 en +32 50 40.40.40
Fax +32 50 38.57.77 en + 32 50 40.40.20
E-mail: vandamme@notare.be URL: http://www.notare.be
Laatst bijgewerkt op 20 augustus 2002